Investimenti immobiliari: conviene investire in immobili nel 2024?

Gli investimenti immobiliari sono una grande passione per gli investitori italiani. Avete sicuramente sentito dire: “non c’è niente più sicuro di investire nel mattone”. Ma investire in immobili è un’attività molto più complessa di quanto possiate immaginare. In questo articolo proveremo a fare chiarezza, cercando di offrire degli spunti per ragionare sul tema dell’investitore immobiliare comune, che magari ha come obiettivo quello di acquistare casa o che possiede degli immobili di famiglia e sta pensando se venderli o tenerli.

La casa, quando diventa un investimento immobiliare, è un asset. Questo significa che deve essere valutata con parametri di tipo finanziario: cercando di non cadere vittima in alcuni bias molto comuni.

Per chi non avesse tempo di scorrere tutto questo articolo, anticipiamo che gli investimenti immobiliari sono investimenti che possono essere molto profittevoli quando si trova la giusta opportunità. Il valore degli immobili in Italia si è tuttavia mediamente svalutato in Italia, non è semplice prevedere i trend del mercato immobiliare e trovare un investimento immobiliare che renda di più delle alternative facilmente accessibili agli investitori, come i mercati finanziari. Gli investimenti immobiliari sono inoltre molto poco liquidi. Acquistare un immobile sbagliato potrebbe essere un errore dal quale è molto complesso tornare indietro.

Se hai a disposizione una somma di denaro, ti consigliamo dunque di valutare a fondo l’opportunità di investire sui mercati finanziari.

Perché investire nel mattone piace ancora?

In Italia la casa ha un valore particolare. Un po’ per motivi culturali, un po’ per la grande disponibilità di immobili a disposizione (secondo uno studio recentemente pubblicato ce ne sarebbero circa 1,2 per ogni cittadino).

Il 73% della popolazione possiede almeno una casa di proprietà, il dato è tra i più alti al mondo. Si tratta sicuramente di una statistica positiva per quanto riguarda le ripercussioni sul tessuto sociale del Paese. Va da sé che possedere un’abitazione è un elemento di sicurezza e stabilità. Ma la grande propensione degli italiani a realizzare investimenti immobiliari spesso non si è fermata alla prima casa.

In gran parte della popolazione è diffusa l’idea che il mattone sia uno degli investimenti sicuri per eccellenza, un bene rifugio sul quale investire anche la maggior parte dei propri risparmi. Esiste poi un enorme patrimonio immobiliare inutilizzato. Moltissime persone possiedono una o più case, magari in seguito a delle eredità ricevute. Vendere questi immobili può essere in molti casi complesso.

Il fatto che la casa sia allo stesso tempo un asset finanziario come gli altri, ma anche un bene tangibile, con il quale si possono creare legami anche emozionali, può indurre le persone in confusione, perché si fa fatica ad applicare all’investimento immobiliare gli stessi parametri razionali che si utilizzano quando si considerano altri investimenti. Per esempio, un bene ereditato, come potrebbe essere proprio la casa di famiglia pur avendo lo stesso valore di mercato di un altro immobile, tende ad essere sopravvalutata proprio per via del legame affettivo. Questa tendenza è comune ed è uno dei principali bias comportamentali che prende il nome di “effetto ancoraggio”.

Conviene investire nell’immobiliare nel 2024?

Un altro concetto finanziario molto importante, spesso scarsamente considerato, è quello del costo opportunità. Quando si valuta se investire in immobili conviene non bisogna solamente considerare il potenziale rendimento assoluto, ma bisogna ragionare sul possibile impiego alternativo del capitale. Una casa acquista potrebbe dar vita ad una piccola rendita, attraverso l’affitto oppure si potrebbe usare il capitale per investire nei mercati finanziari. E dunque, in questa situazione come comportarsi?

Secondo l’analisi annuale di Bankitalia i prezzi degli immobili sono rimasti in media stabili in Italia negli ultimi 10 anni, per il 67,2% degli italiani. Il 16,6% ha invece evidenziato un aumento e il 16,2% una diminuzione. Il mercato immobiliare è un mercato dove si possono fare degli ottimi affari, soprattutto quando si hanno molti capitali a disposizione e una capacità di operare di tipo specialistico.

C’è da dire però che anche l’investimento mobiliare porta con sé dei rischi. Ovviamente non possiamo stabilire in via definitiva se l’investimento immobiliare conviene. Non esiste una casistica che si adatti a tutte le circostanze, anche perché ogni affare presenta delle specifiche peculiarità. L’evidenza statistica ci suggerisce però che nella maggior parte dei casi i mercati finanziari offrono maggiori opportunità di rendimento dell’investimento immobiliare.

Investire nella prima casa: investire in immobili con il mutuo

Ovviamente quando si parla di prima casa il discorso è diverso. Bisogna distinguere l’investimento immobiliare dall’acquisto della prima casa, che più che un investimento è un obiettivo finanziario. Quando si decide di investire nell’immobiliare si deve riflettere se farlo con il proprio capitale o accendere un muto.

Ovviamente il mutuo sulla prima casa è un prestito e ha dei costi, ma bisogna sottolineare che l’acquisto della casa è una delle poche opportunità per la maggior parte delle persone di sfruttare la leva, che contribuisce ad incrementare in modo significativo la propria possibilità di accumulare ricchezza nel lungo termine. Per questi motivi, bisognerebbe evitare di acquistare la casa in contanti e laddove sia conveniente cercare di massimizzare la quota che si prende in prestito ed investire il capitale restante in soluzioni con maggior potenziale di rendimento e più liquide.

Quali sono i costi dell’investimento immobiliare?

Un altro aspetto che bisogna considerare quando si pensa all’investimento immobiliare è quello dei costi. Quando si investe in immobili il primo costo da considerare è quello legato alla transazione. La parcella del notaio, le imposte e i costi legati all’acquisto della casa possono determinare spese anche di diverse migliaia di Euro che vanno aggiunte al prezzo dell’acquisto quando si considera la convenienza dell’investimento. Un altro costo da tenere in considerazione sono gli oneri fiscali, che possono essere anche molto elevati se si investe sulla seconda casa. Nel nostro approfondimento sulle tasse legate all’acquisto della seconda casa troverete tutte le informazioni per prevedere questa voce di costo. Infine bisogna tenere in considerazione eventuali costi di ristrutturazione (a proposito, dai un’occhiata alla nostra guida “Quanto costa ristrutturare casa?“).

Affittare casa come investimento: mettere un investimento immobiliare a reddito

Gli investimenti immobiliari per affitto in Italia nel 2024 presentano alcune dinamiche interessanti. Ecco alcune delle informazioni più aggiornate a riguardo.

Prezzi medi degli immobili: a novembre 2023, per gli immobili residenziali in affitto, il prezzo medio richiesto è stato di €12,86 al mese per metro quadro, registrando un aumento del 6,99% rispetto a novembre 2022. I prezzi più alti per l’affitto si sono registrati nella regione Valle d’Aosta, con €18,51 al mese per metro quadro, mentre i più bassi in Umbria, con solo €7,32 al mese per metro quadro​​.

Tassazione e rendimenti netti: per calcolare il rendimento netto di un investimento immobiliare, è importante considerare le tasse e altre spese. Ad esempio, l’imposta di bollo sul contratto di locazione e l’imposta di registro sono due fattori da considerare. Inoltre, l’imposta sul reddito prodotto dai canoni di locazione varia a seconda del contratto. Tipicamente, il rendimento netto è del 30-40% inferiore al rendimento lordo​​.

Rendimenti lordi nel residenziale: i rendimenti lordi per gli immobili residenziali hanno raggiunto un tasso medio del 7,9% nel primo trimestre del 2023. Città come Bari, Roma e Milano hanno mostrato rendimenti annui lordi interessanti per i box o posti auto, con Bari che garantisce un ritorno annuo medio del 7,7%​​​​.

Rendimenti nelle principali città italiane: già nel 2022, le città di Genova, Palermo e Roma hanno mostrato i rendimenti maggiori per i contratti di locazione, con rispettivamente il 6,3%, 6,1% e 6,0%. In termini di rivalutazione dei prezzi immobiliari, Milano ha registrato l’aumento più significativo​​.

Analisi per tipologia di immobile: un’analisi effettuata su un bilocale usato di 55 metri quadrati situato in zona centrale ha rivelato che, già nel 2019, l’affitto medio in Italia per un tale immobile generava un rendimento del 6,1%. Tra le città, Cagliari presentava il rendimento più alto, con l’8,2%, seguita da Trieste (8,1%) e Palermo (7,5%)​​.

Crowdfunding immobiliare: che cos’è?

ll crowdfunding immobiliare è un investimento in cui l’investitore finanzia un progetto immobiliare privato attraverso un prestito, in maniera indistinta e senza intermediazioni (o con intermediazioni minime). Il crowdfunding è solitamente proposto da piattaforme che hanno l’obiettivo di far incontrare la domanda e l’offerta (come avviene nella stragrande maggioranza dei casi).

Il crowdfunding immobiliare consiste, nella maggior parte dei casi, nell’acquisto di un’abitazione. Il compratore, anziché rivolgersi a una banca per ottenere un mutuo, attiva una campagna di raccolta fondi. L’investitore riceve la cifra prestata con un interesse.

Gestione del rischio degli investimenti immobiliari

La Gestione del rischio è un elemento chiave nell’Investimento Immobiliare, soprattutto considerando le somme significative di denaro spesso coinvolte. Una delle prime forme di gestione del rischio è la due diligence, ossia un’approfondita ricerca e valutazione dell’immobile e del contesto di mercato in cui si trova. Questo può includere la valutazione delle condizioni strutturali dell’edificio, l’analisi dei trend di mercato locali e la considerazione di potenziali problematiche legali o normative. Inoltre, una gestione finanziaria accurata può aiutare a mitigare il rischio. Ciò potrebbe significare l’evitare di sovraccaricarsi di debito o assicurarsi di avere sufficienti riserve di denaro per affrontare imprevisti come riparazioni straordinarie o periodi di vacanza dell’immobile.

Un’altra strategia di gestione del rischio può essere la diversificazione, investendo in diverse tipologie di immobili o in diverse aree geografiche. Infine, l’assicurazione può offrire una protezione essenziale contro vari rischi, tra cui danni all’immobile, responsabilità civile e perdita di reddito da locazione. Come per ogni investimento, è sempre consigliabile consultare un esperto prima di procedere.

L’immobiliare è un asset come tutti gli altri

Se stai valutando di investire nell’immobiliare durante il 2024 è bene che tu cominci a entrare nell’ottica che il mattone è solo uno dei tanti modi per investire i tuoi risparmi. Si tratta di un concetto abbastanza intuitivo, anche se non diffusamente compreso, perché si tende ad attribuire alla casa uno status speciale. In realtà l’asset immobiliare, fatta eccezione per la prima casa, dovrebbe essere trattato come un qualsiasi altro asset finanziario e essere valutato in ottica di wealth management.

Una volta assunto questo modo di ragionare ecco quali sono i fattori che dovresti tenere in considerazione se stai pensando di acquistare un’abitazione:

• Valutazione: Se guardiamo al valore reale (che considera l’effetto dell’inflazione) degli immobili negli ultimi 25 anni si nota come esso sia sceso mediamente del 15%. Questo vuol dire che chi avesse investito in immobili non sarebbe riuscito a proteggere il valore del suo capitale dall’inflazione, che negli ultimi 25 anni non ha neanche galoppato particolarmente. Considera che l’ubicazione geografica del tuo investimento è fondamentale. Se il valore immobiliare è rimasto infatti costante nelle grandi città come Roma e Milano è però crollato in altre aree del Paese.
• Tasse: Se oggi stai pensando di investire in case, o se possiedi immobili inutilizzati devi considerare il fattore fiscale. Se l’Imu è stata abolita sulla gran parte delle prime case, lo stesso non si può dire delle seconde case. Ci sono poi le tasse locali.
• Affitto: Anche come conseguenza dell’elevato tasso di proprietà immobiliare, il mercato degli affitti in Italia non è reattivo, fatta eccezione per poche aree geografiche. Il tasso di morosità da parte degli inquilini è estremamente elevato e gli strumenti legali a disposizione dei proprietari sono limitati.
• Liquidità: L’investimento immobiliare è per definizione poco liquido. Vendere la propria abitazione richiede tempo e i costi di intermediazione possono essere molto onerosi.
• Diversificazione: Se possiedi già una prima casa sei probabilmente molto esposto al rischio legato al settore immobiliare. In un’ottica di lungo periodo è opportuno diversificare i propri asset tra diverse asset class per evitare di essere troppo esposti in caso di crisi specifica del settore (perché è importante diversificare).

In definitiva, investire in immobili conviene ancora nel 2024 solo in qualche caso e soprattutto se acquistate casa in una grande città o in una località turistica rinomata. Nel valutarlo non si può però evitare di tenere in considerazione tutti i fattori sopra elencati. L’importante è entrare nell’ottica che gli immobili da investimento sono un asset come tutti gli altri e a cui esistono delle alternative.

Qualora volessi investire i tuoi risparmi in modi differenti dagli immobili, ti consigliamo la lettura di alcune nostre guide dedicate:

• Investimenti sicuri: come e dove investire i tuoi soldi?
• Come investire 1.000 euro
• Come investire 5000 euro
• Come investire 10.000 euro
• Come investire 20.000 euro
• Come investire 30.000 o 40.000 euro
• Come investire 100.000 euro
• Come investire in azioni
• Come investire in obbligazioni
• Investire per i figli
• Investire in oro
• Investire in ETF

Domande frequenti

Qual è il miglior investimento immobiliare?

Il miglior investimento immobiliare, al pari di qualsiasi altra operazione di questo tipo, è quello che presenta il rapporto più conveniente profitto/rischio.

Quando un investimento immobiliare è conveniente?

Un investimento immobiliare può definirsi conveniente quando si ha un discreto capitale a disposizione e si intende diversificare il proprio portafoglio. Naturalmente bisogna investire in immobili che possano generare profitti, dunque è preferibile scegliere asset che possano facilmente essere messi a reddito.

Come fare investimenti immobiliari?

Volendo effettuare un investimento immobiliare conveniente e ragionato bisogna primariamente osservare i seguenti fattori: valutazione dell’immobile, tasse che comporta l’acquisizione dell’asset, facilità di messa a reddito (affitto), liquidità (il mercato immobiliare, solitamente, è poco liquido) e diversificazione del portafoglio. Bisogna naturalmente anche considerare il livello di rischio.