Investimenti immobiliari: conviene investire in immobili nel 2026?

Gli investimenti immobiliari sono una grande passione per gli italiani. Il nostro paese infatti è in Europa uno dei primi per proprietà immobiliari, basta pensare che più del 70% della popolazione vive in una casa di proprietà. Il 26% ha anche una seconda casa. 

Nomisma ha rilevato un’espansione del mercato immobiliare italiano nei primi mesi del 2026, accertando come, nonostante le incertezze economiche, i cittadini investano ancora nelle abitazioni. 

Comprare una casa può essere un interessante investimento, perché può garantire una rendita nel caso di locazione immobiliare, può dare un profitto in caso di rivendita ed è considerata una parte importante del patrimonio. 

In questo articolo proveremo a fare chiarezza, cercando di offrire degli spunti utili per capire se conviene investire in immobili nel 2026. 

Investimenti immobiliari in Italia: come stanno andando?

In Italia la casa ha un valore particolare. Come abbiamo visto, la maggior parte dei cittadini italiani vive in una casa di proprietà, e vi sono anche molti immobili affittati da cui i proprietari ricavano una somma periodica. Alcuni dati degli ultimi anni: 

• le compravendite sono cresciute del +6,4% nel 2025; 

• nel triennio 2023-2025 gli acquisti con mutuo sono saliti dal 40,1% al 45,9%; 

• sono aumentati del +2,3% i prezzi degli immobili in ottimo stato; 

• sono aumentati del +2,7% i prezzi degli immobili in buono stato; 

• i tempi medi di vendita di un’abitazione sono di 5 mesi. 

Da qui è facile dedurre che gli italiani preferiscono comprare casa appena possibile. È sicuramente una statistica positiva per quanto riguarda le ripercussioni sul tessuto sociale del Paese. Va da sé che possedere un’abitazione è un elemento di sicurezza e stabilità. Ma la grande propensione degli italiani a realizzare investimenti immobiliari spesso non si è fermata alla prima casa. 

In gran parte della popolazione è diffusa l’idea che il mattone sia uno degli investimenti sicuri per eccellenza, un bene rifugio sul quale investire anche la maggior parte dei propri risparmi. Esiste poi un enorme patrimonio immobiliare inutilizzato. Moltissime persone possiedono una o più case, magari in seguito a delle eredità ricevute. Vendere questi immobili può essere in molti casi complesso. 

Il fatto che la casa sia allo stesso tempo un bene tangibile e un asset finanziario, con il quale si possono creare legami anche emozionali, può indurre le persone in confusione. Nello specifico, spesso si fa fatica ad applicare all’investimento immobiliare gli stessi parametri razionali che si utilizzano quando si considerano altri investimenti. 

Per esempio, un bene ereditato, come potrebbe essere proprio la casa di famiglia, pur avendo lo stesso valore di mercato di un altro immobile, tende ad essere sopravvalutato per via del legame affettivo. Questa tendenza è comune ed è uno dei principali bias comportamentali che prende il nome di “effetto ancoraggio”. 

Conviene investire nell’immobiliare nel 2026?

Un altro concetto finanziario molto importante, spesso scarsamente considerato, è quello del rapporto costo/opportunità. Quando si valuta se investire in immobili non bisogna considerare soltanto il potenziale rendimento assoluto, ma è necessario ragionare sul possibile impiego alternativo del capitale. Una casa acquistata potrebbe offrire una piccola rendita attraverso l’affitto, ma si potrebbe usare il capitale per investire nei mercati finanziari. Come comportarsi quindi in questa situazione?

Secondo il consueto sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia pubblicato da Banca d’Italia, nel quarto trimestre del 2024 i prezzi degli immobili sono rimasti in media stabili, pur mostrando dei segnali di rialzo, con un’offerta che rimane debole a fronte di una domanda in aumento. Per quanto riguarda gli immobili da locare, invece, la richiesta è molto forte. Nel mercato immobiliare, dunque, si possono fare degli ottimi affari, soprattutto quando si hanno molti capitali a disposizione e delle competenze adeguate.

C’è da dire però che anche l’investimento immobiliare comporta anche dei rischi, ne citiamo qui alcuni: 

• rischio di mercato: possibile diminuzione del valore degli immobili a causa di crisi economiche, cicli immobiliari negativi o calo della domanda; 

• rischio di liquidità: difficoltà nel vendere rapidamente un immobile senza ridurre il prezzo; 

• rischio di spese impreviste: costi non pianificati per manutenzioni, ristrutturazioni o adeguamenti normativi (ad esempio per un efficientamento energetico); 

• rischio di periodi vuoti nella locazione: periodi in cui l’immobile rimane sfitto, con perdita di reddito da affitto; 

• rischio fiscale: cambiamenti nelle leggi su affitti, tasse immobiliari da pagare; 

• rischio di inadempienza dell’inquilino: mancato pagamento dell’affitto o difficoltà nello sfratto, con conseguenti costi e ritardi; 

• rischio di svalutazione nel tempo: immobili meno efficienti o datati perdono valore rispetto agli standard richiesti dal mercato nel 2026. 

Ovviamente non possiamo stabilire in via definitiva se l’investimento immobiliare conviene o no. D’altronde non esiste una casistica che si adatti a tutte le circostanze, anche perché ogni affare presenta delle specifiche peculiarità. L’evidenza statistica ci suggerisce però che nella maggior parte dei casi i mercati finanziari offrono maggiori opportunità di rendimento dell’investimento immobiliare. 

Investire in immobili con il mutuo (prima e seconda casa)

Ovviamente quando si parla di prima casa il discorso è diverso. Bisogna distinguere l’investimento immobiliare dall’acquisto della prima casa, in quanto più che un investimento è un obiettivo finanziario. Quando si decide di investire nell’immobiliare si deve riflettere se farlo con il proprio capitale o accendere un mutuo.

Naturalmente il mutuo sulla prima casa è un prestito e ha dei costi, ma bisogna sottolineare che l’acquisto della casa è una delle poche opportunità per la maggior parte delle persone di sfruttare la leva, che contribuisce a incrementare in modo significativo la propria possibilità di accumulare ricchezza nel lungo termine.

Per questi motivi, bisognerebbe evitare di acquistare la casa con i propri risparmi e, laddove sia conveniente, cercare di massimizzare la quota che si prende in prestito e investire il capitale restante in soluzioni con maggior potenziale di rendimento e più liquide. Tuttavia, affinché prendere un mutuo sia vantaggioso i tassi di interesse devono essere bassi e il rendimento proveniente dagli investimenti deve coprire tutti i costi del finanziamento.

Va considerato che di recente la BCE ha innalzato nuovamente i tassi di interesse e questo i rifletterà presto sui mutui aperti presso le banche. In particolare, analizziamo alcune componenti su maggio 2026: 

Quali sono i costi dell’investimento immobiliare?

Un altro aspetto che bisogna considerare quando si pensa all’investimento immobiliare è quello dei costi. Quando si investe in immobili il primo costo da considerare è quello legato alla transazione. La parcella del notaio, le imposte e i costi legati all’acquisto della casa, come quelli dell’intermediario, possono determinare spese anche di diverse migliaia di euro, una somma che va aggiunta al prezzo dell’acquisto quando si considera la convenienza dell’investimento.

Un altro costo da tenere in considerazione è quello degli oneri fiscali, che possono essere anche molto elevati se si investe sulla seconda casa. Nel nostro approfondimento sulle tasse legate all’acquisto della seconda casa troverete tutte le informazioni per prevedere questa voce di costo. Infine, bisogna tenere in considerazione eventuali costi di ristrutturazione.

Negli investimenti immobiliari i costi sono spesso sottovalutati, inoltre si tende a non considerare eventuali spese extra per imprevisti e inconvenienti, ad esempio un guasto all’impianto idraulico o un contenzioso con un vicino. Bisogna valutare anche che in caso di immobile in locazione l’inquilino potrebbe non pagare l’affitto o la casa potrebbe rimanere sfitta per un certo periodo, causando un danno economico significativo soprattutto se l’abitazione è stata acquistata con un mutuo. Vediamo quali spese dovresti mettere in conto se decidi di comprare una casa: 

Investimenti immobiliari: l’affitto

Gli investimenti immobiliari per affitto in Italia nel 2026 presentano alcune dinamiche interessanti. Ecco alcune delle informazioni più aggiornate a riguardo.

• Prezzi medi degli immobili in affitto: secondo il portale italiano Immobiliare.it, per gli immobili residenziali in affitto il prezzo medio richiesto a maggio 2026 è di 14,55 euro al metro quadro, con un aumento del +2,32% rispetto allo stesso mese del 2025. Si prevede che i canoni di affitto aumenteranno nel corso del 2026 complessivamente del +8,1%, soprattutto in città come Bari, Firenze, Milano, Torino e Roma.  

• Prezzi medi degli immobili in vendita: per quanto riguarda invece le abitazioni residenziali in vendita, a maggio 2026 il prezzo medio rilevato a livello nazionale è stato pari a 2.196 euro al metro quadro, con un incremento del 4,37% in confronto allo stesso mese dell’anno precedente. I prezzi più alti sono stati rilevati in Trentino Alto Adige (3.707 euro/mq). Di fronte a questi costi, molti si chiedono se sia meglio l’affitto piuttosto che aprire un mutuo. 

• Tassazione e rendimenti netti: per calcolare il rendimento netto di un investimento immobiliare è importante considerare le tasse e le altre spese. Ad esempio, l’imposta di bollo sul contratto di locazione e l’imposta di registro sono due fattori da considerare. Inoltre, l’imposta sul reddito prodotto dai canoni di locazione varia a seconda del contratto. Tipicamente, il rendimento netto è del 30-40% inferiore al rendimento lordo​​. 

• Rendimenti lordi nel residenziale in aumento: secondo uno studio del portale immobiliare Idealista, nel 2025 sono state compravendute quasi 767mila case, con un balzo in avanti del 6,4%. Ma è aumentato anche il fatturato, per circa 124 miliardi di euro (10 miliardi di euro in più rispetto al 2024). 

• Crescita mercato immobiliare nelle città italiane: la crescita maggiore per il mercato residenziale è stata registrata nell’ultimo anno a Palermo, per il +9,4%, a Torino, con un +6,8% e a Roma, +6,2%. 

Che cos’è il crowdfunding immobiliare e quali opportunità offre

Il crowdfunding immobiliare è un investimento in cui una serie di soggetti finanziano un progetto immobiliare privato attraverso un prestito, in maniera indistinta e senza intermediazioni (o con intermediazioni minime). Il crowdfunding è solitamente proposto da piattaforme specializzate che hanno l’obiettivo di far incontrare la domanda e l’offerta (come avviene nella stragrande maggioranza dei casi).

Il crowdfunding immobiliare può rappresentare una valida alternativa per chi non possiede il capitale necessario per acquistare un immobile da affittare, con la possibilità di partecipare a progetti immobiliari che possono offrire un rendimento nel breve e medio termine. Ad esempio, è possibile finanziare la costruzione di un immobile e recuperare la somma più gli interessi quando l’abitazione sarà venduta.

Si tratta però di una modalità di investimenti che presenta alcuni rischi. Innanzitutto bisogna scegliere con molta attenzione i progetti immobiliari da finanziarie, poiché esiste sempre il pericolo di fallimento o insolvenza della società finanziata tramite crowdfunding. Inoltre, l’investimento potrebbe non generare il rendimento previsto, oppure potrebbero sorgere dei problemi come ritardi nella realizzazione dell’abitazione o contenziosi legali.

Gestione del rischio degli investimenti immobiliari

La gestione del rischio è un elemento chiave nell’investimento immobiliare, soprattutto considerando le somme significative di denaro spesso coinvolte. Una delle prime forme di gestione del rischio è la due diligence, ossia un’approfondita ricerca e valutazione dell’immobile e del contesto di mercato in cui si trova. Questo può includere la valutazione delle condizioni strutturali dell’edificio, l’analisi dei trend di mercato locali e la considerazione di potenziali problematiche legali o normative.

Inoltre, una gestione finanziaria accurata può aiutare a mitigare il rischio degli investimenti immobiliari. Ciò potrebbe significare l’evitare di sovraccaricarsi di debito o assicurarsi di avere sufficienti riserve di denaro, per affrontare eventuali imprevisti con serenità come riparazioni straordinarie o periodi in cui l’immobile rimane sfitto. Questi inconvenienti, se non vengono valutati con le dovute precauzioni, possono comportare un danno considerevole e compromettere la propria stabilità finanziaria.

L’immobiliare è un asset come tutti gli altri

Se stai valutando di investire nell’immobiliare nel 2026, dovresti cominciare a entrare nell’ottica che il mattone è solo uno dei tanti modi per investire i tuoi risparmi. Si tratta di un concetto abbastanza intuitivo, anche se non diffusamente compreso, perché si tende ad attribuire alla casa uno status speciale. In realtà l’asset immobiliare, fatta eccezione per la prima casa, dovrebbe essere trattato come un qualsiasi altro asset finanziario e essere valutato in ottica di wealth management.

Una volta assunto questo modo di ragionare, ecco quali sono i fattori che dovresti tenere in considerazione se stai pensando di acquistare un’abitazione:

• Valutazione: se guardiamo al valore reale (che considera l’effetto dell’inflazione) degli immobili negli ultimi 25 anni si nota come esso sia sceso mediamente del 15%. Questo vuol dire che chi avesse investito in immobili 25 anni fa non sarebbe riuscito a proteggere il valore del suo capitale dall’inflazione, che negli ultimi anni non è neanche cresciuta in modo significativo. Considera inoltre che l’ubicazione geografica del tuo investimento è fondamentale. Se il valore immobiliare è rimasto costante nelle grandi città come Roma e Milano, infatti, è crollato in altre aree del Paese.
• Tasse: se oggi stai pensando di investire in case, oppure se possiedi immobili inutilizzati, devi considerare il fattore fiscale. Se l’Imu è stata abolita sulla gran parte delle prime case, lo stesso non si può dire delle seconde case. Ci sono poi le tasse locali che incidono in modo considerevole sul rendimento degli investimenti immobiliari.
• Affitto: anche come conseguenza dell’elevato tasso di proprietà immobiliare, il mercato degli affitti in Italia non è reattivo, fatta eccezione per poche aree geografiche. Il tasso di morosità da parte degli inquilini è estremamente elevato e gli strumenti legali a disposizione dei proprietari sono limitati.
• Liquidità: l’investimento immobiliare è per definizione poco liquido. Vendere la propria abitazione richiede tempo e i costi di intermediazione possono essere molto onerosi.
• Diversificazione: se possiedi già una prima casa sei probabilmente molto esposto al rischio legato al settore immobiliare. In un’ottica di lungo periodo è opportuno diversificare i propri asset tra diverse asset class, per evitare di essere troppo esposti in caso di crisi specifica del settore (perché è importante diversificare).

In definitiva, investire in immobili conviene ancora nel 2026 solo in qualche caso, soprattutto se acquistate casa in una grande città o in una località turistica rinomata. Nel valutarlo non si può però evitare di tenere in considerazione tutti i fattori sopra elencati. L’importante è entrare nell’ottica che gli immobili da investimento sono un asset come tutti gli altri, a cui esistono delle alternative.

Qualora volessi investire i tuoi risparmi in modi differenti dagli immobili, ti consigliamo la lettura di alcune nostre guide dedicate:

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