Pubblicato in:

Perché non conviene più investire nell’immobiliare

In Italia la casa ha un valore particolare. Un po’ per motivi culturali, un po’ per la grande disponibilità di immobili a disposizione (secondo uno studio recentemente pubblicato ce ne sarebbero circa 1,2 per ogni cittadino).

Il 73% della popolazione possiede almeno una casa di proprietà, il dato è tra i più alti al mondo. Si tratta sicuramente di una statistica positiva per quanto riguarda le ripercussioni sul tessuto sociale del Paese. Va da sé che possedere un’abitazione è un elemento di sicurezza e stabilità. Ma la grande propensione degli italiani a investire nel mattone spesso non si è fermata alla prima casa.

In gran parte della popolazione è diffusa l’idea che il mattone sia un investimento sicuro, un bene rifugio sul quale investire anche la maggior parte dei propri risparmi. Esiste poi un enorme patrimonio immobiliare inutilizzato. Moltissime persone possiedono una o più case, magari in seguito a delle eredità ricevute. Vendere questi immobili può essere in molti casi complesso.

L’immobiliare è un asset come tutti gli altri

Se stai valutando l’acquisto di un immobile è bene che tu cominci a entrare nell’ottica che il mattone è solo uno dei tanti modi per investire i tuoi risparmi. Si tratta di un concetto abbastanza intuitivo, anche se non diffusamente compreso, perché si tende ad attribuire alla casa uno status speciale. In realtà l’asset immobiliare, fatta eccezione per la prima casa, dovrebbe essere trattato come un qualsiasi altro asset finanziario.

Una volta assunto questo modo di ragionare ecco quali sono i fattori che dovresti tenere in considerazione se stai pensando di acquistare un’abitazione:

Valutazione: Se guardiamo al valore reale (che considera l’effetto dell’inflazione) degli immobili negli ultimi 25 anni si nota come esso sia sceso mediamente del 15%. Questo vuol dire che chi avesse investito in immobili non sarebbe riuscito a proteggere il valore del suo capitale dall’inflazione, che negli ultimi 25 anni non ha neanche galoppato particolarmente. Considera che l’ubicazione geografica del tuo investimento è fondamentale. Se il valore immobiliare è rimasto infatti costante nelle grandi città come Roma e Milano è però crollato in altre aree del Paese.

Tieniti sempre aggiornato!

Ricevi consigli e notizie settimanali per imparare a gestire al meglio le tue finanze. Iscriviti alla nostra newsletter gratuita!

Tasse: Se stai pensando di investire in immobili, o se possiedi degli immobili inutilizzati devi considerare il fattore fiscale. Se l’Imu è stata abolita sulla gran parte delle prime case, lo stesso non si può dire delle seconde case. Ci sono poi le tasse locali.

Affitto: Anche come conseguenza dell’elevato tasso di proprietà immobiliare, il mercato degli affitti in Italia non è reattivo, fatta eccezione per poche aree geografiche. Il tasso di morosità da parte degli inquilini è estremamente elevato e gli strumenti legali a disposizione dei proprietari sono limitati.

Liquidità: L’investimento immobiliare è per definizione poco liquido. Vendere la propria abitazione richiede tempo e i costi di intermediazione che possono essere molto onerosi (scopri di più sul concetto di liquidità).

Diversificazione: Se possiedi già una prima casa sei probabilmente molto esposto al rischio legato al settore immobiliare. In un’ottica di lungo periodo è opportuno diversificare i propri asset tra diverse asset class per evitare di essere troppo esposti in caso di crisi specifica del settore (perché è importante diversificare).

In definitiva l’investimento immobiliare può essere profittevole in qualche caso, soprattutto se acquistate casa in una grande città o in una località turistica rinomata. Nel valutarlo non si può però evitare di tenere in considerazione tutti i fattori sopra elencati. L’importante è entrare nell’ottica che il mattone è un asset come tutti gli altri e a cui esistono delle alternative.

Prova Moneyfarm

È sempre un buon giorno per investire.

Semplice, trasparente e personalizzato. Il piano di investimento Moneyfarm soddisfa le tue aspettative di rendimento e protegge il tuo capitale.

Simula un portafoglio personalizzato
  • Zonfellanius

    Speriamo che con voi non faccio la fine delle botte a muro..

  • antonioleone

    Siete chiaramente di parte, se sistematizzato bene il sistema di rendite immobiliari si possono ottenere risultati del 5-6 %. Se volete posso dimostrarvelo con atti di proprietà e contratti di locazione su un ordine temporale anche di 7 anni dall’investimento fatto.

    Buona Vita
    Antonio Leone

    • moneyfarmblog

      Ciao Antonio,
      siamo contenti che i tuoi investimenti immobiliari stiano andando alla grande ma questa non è la realtà degli investimenti immobiliari in Italia, un settore dove in moltissimi hanno investito perché era l’unico con cui avevano dimestichezza o magari per motivi affettivi, senza avvicinarsi neanche lontanamente ai rendimenti di cui parli (il che non significa che siano impossibili da ottenere, ovvio). Tieni poi in considerazione la variabile geografica, la necessità di disporre di risorse non indifferenti per acquistare immobili di pregio e di possedere determinate competenze per trovare davvero l’occasione giusta. In generale, sconsigliamo ai risparmiatori di investire l’intero patrimonio sulla casa perché, se l’investimento va male, il rischio è troppo alto.

      • antonioleone

        Grazie per la risposta.

        Mi raccontate come avete gestito. Oppure come gestirete i bond bancari con i default avvenuti e che avvertano. Quali rischi corrono i risparmiatori?

        • Paolo De Maria

          Semplice. Se li hanno comprati, ne hanno comprati pochissimi: un’infinitesima parte dei vari Portafogli!
          Di conseguenza, il rischio riferito a quella parte è irrisorio! 😀😀😀

    • Paolo De Maria

      Finché uno dei locatari per qualche problema all’improvviso smette di pagare…finché va bene va bene, ma se dovesse mettersi male, sono dolori…

      • moneyfarmblog

        Esatto Paolo, l’affitto è un rischio: spesso moroso (un affitto su due non viene pagato), talvolta rinegoziato e in genere piuttosto breve (a Milano dura mediamente un solo anno).

    • Paolo De Maria

      5-6 % mi sembra impossibile. Neppure se non consideri le spese. I prezzi degli immobili sono scesi tantissimo ovunque in Italia negli ultimi anni, finanche del 30%. Tra l’altro, anche ipotizzando, per assurdo, che i prezzi fossero rimasti stabili, i conti non tornerebbero.
      Normalmente un immobile che vale 100mila si loca a 300 euro al mese, uno da 200 mila a 600 euro, e così via. Il rendimento è pertanto del 3% l’anno circa, che si riducono al 2,5 una volta sottratte spese e tasse. Se poi l’inquilino è moroso…
      Rifai bene i conti, dunque!😀😀😀

  • gianfranco

    Volevo dire che per me non è proprio cosi in quanto io i miei immobili li vedo, li proteggo con un’assicurazione contro incendio e scoppio spendendo pochissimo e la resa che ottengo, al netto di tutti i costi, è vicinissima al 5% dormendo tranquillo mentre per ottenere anche solo un 3% investendo in banca avrei un rischio altissimo (e voi lo fate accettare dichiarando nel profilo del cliente che ha propensione al rischio) ed infatti io ho sempre perso. Quindi assolutamente meglio un investimento immobiliare.

    • moneyfarmblog

      Ciao Gianfranco,
      è certamente possibile fare degli ottimi investimenti immobiliari, come degli ottimi investimenti azionari o di qualsiasi altro tipo. Però fare i rendimenti che dici purtroppo è molto complesso nella maggioranza delle regioni italiane. Noi ci rivolgiamo ai risparmiatori che magari non hanno il tempo, le risorse necessarie, le competenze o l’agibilità per fare dei buoni investimenti immobiliari. Giusto per chiarire, non siamo una banca: non sottoponiamo chi investe con noi a rischi enormi e puoi valutare i risultati della nostra gestione cliccando qui > http://www.moneyfarm.com/it/rendimenti.

    • Nadia Lago

      Scusa Gianfranco, tanto per capire meglio, in che zona dell’Italia sono i tuoi investimenti immobiliari?? Perché tra tasse e assicurazione se giadagni un 5% significa che hai investito in zone turistiche secondo me? Pura curiosità

    • Paolo De Maria

      Hai calcolato che i prezzi di mercato sono scesi Sensibilmente?

  • Alberto Rossi

    i soldi teniamoli sotto il materasso o spendiamoli non in case che sono tassatissime ed illiquide né diamoli agli esperti della finanza che sanno solo percepire commissioni

    • Cristian Lorenzetto

      Investite all estero il mondo è molto più bello se metti la testa fuori dall Italia

  • Paolo De Maria

    Una casa in periferia a Roma costa circa 250 mila euro e si affitta a 700, ossia a 8400 euro l’anno.
    8400 euro sono circa il 3% di 240000. Se si aggiungono la tasse e le spese varie si scende al 2,5%, senza aggiungere il rischio che l’inquilino sia insolvente!
    240000 euro investiti in un portafoglio 5 dovrebbero invecd rendere almeno il 5% netto l’anno, in un orizzonte temporale di 5-7 anni, che sono più del doppio di quanto rende la casa.
    In definitiva, è meglio vendere tutti gli immobili che si possiedono, investire il ricavato, affittare un bell’appartamento per vivere e godersi la vita, lasciando in eredità ai figli un bel gruzzolo pur pagandogli i migliori istituti di formazione e università.