Comprare casa per affittarla: conviene nel 2024?

Generalmente si pensa che puntare sul mattone sia una scelta sicura, ma è sempre così? Ricavare una mini-rendita non è affatto scontato: tasse e costi di manutenzione possono erodere i margini di guadagno, specie se l’appartamento è situato in una zona poco pregiata. Rientrare dall’investimento può richiedere più tempo del previsto, motivo per cui può essere il caso di valutare un’alternativa migliore sul piano finanziario. In quali casi (e dove) conviene comprare casa per affittarla?

Comprare casa per affittarla: dove ha senso farlo in Italia?

Investire sulle locazioni immobiliari è una garanzia? Non necessariamente. Dobbiamo considerare, anzitutto, che il valore dell’immobile è un’incognita e che la casa può svalutarsi nel tempo. Pensiamo, ad esempio, a un appartamento situato in una zona semicentrale che negli anni può perdere attrattività con una riduzione progressiva dei canoni di affitto. In generale, il mercato degli affitti è affidabile solo nelle zone turistiche e nelle grandi città, senza dimenticare gli affitti studenteschi che possono rivelarsi una buona opportunità di guadagno.

Quanto pagare l’immobile?

Per valutare se conviene comprare casa per affittarla (e a che prezzo) è necessario considerare diversi fattori. Tra questi c’è la metratura e il numero dei vani: un appartamento di piccole dimensioni, specie se dotato di due camere o doppio bagno, è generalmente un investimento più vantaggioso. Un altro punto di forza è la presenza di un’area verde: anche pochi metri quadri di giardino possono fare la differenza. In generale, una casa in affitto dovrebbe offrire un rendimento lordo annuo non inferiore al 3 – 5% del valore. Raggiungere questo obiettivo è più facile in una zona ad alta richiesta di affitti con prezzi sostenuti. Oltre alla media dei canoni di locazione andranno considerati i costi di gestione e le tasse per l’acquisto della seconda casa e per il mantenimento dell’immobile. Una casa di grande metratura determinerà un IMU elevato e sarà più difficile da affittare se dotata di molti vani e poco efficiente dal punto di vista energetico.

Quali sono le possibili agevolazioni fiscali?

Oltre a optare per la cedolare secca, chi decide di comprare casa per affittarla può – in casi specifici – usufruire di benefici fiscali come le agevolazioni per la prima casa. Il presupposto è avere la residenza nello stesso comune. L’appartamento, inoltre, non deve essere un immobile di lusso.

Comprare un immobile per metterlo in affitto: pro e contro

Investire in una casa da affittare può non offrire garanzie adeguate dal punto di vista del rendimento, soprattutto nel caso degli affitti brevi. La valutazione dipende dalla dinamica dei prezzi, dalla tassazione e dai costi da sostenere per far fronte a interventi di ristrutturazione e di manutenzione. Mettere a reddito un immobile, del resto, può risultare conveniente per immobili situati in contesti molto appetibili e con bassi costi di gestione, tenuto conto della crescente richiesta di case in affitto dotate di giardino e non solo.

Comprare casa con mutuo per affittarla: è davvero un investimento?

Conviene comprare casa per affittare con mutuo? In questo caso andranno considerati anche gli interessi passivi. Se sommiamo al costo dell’immobile la tassa di registro, le imposte ipotecarie e catastali, il costo del notaio per l’acquisto della casa e quello del mutuo, vediamo come raggiungere il livello di redditività minimo diventi piuttosto difficile. Ciò è vero soprattutto per gli immobili con affitto non continuativo o stagionale e per le grandi metrature con tasse elevate. Calcolare il mutuo sulla casa e l’impatto della tassazione è fondamentale per valutare le prospettive di rendimento.

Comprare casa da affittare su Airbnb: come funziona?

Un modo popolare per gestire la locazione di immobili è Airbnb, la piattaforma specializzata negli affitti brevi. Conviene comprare casa per affittare su Airbnb e come funziona? Il vantaggio consiste nel supporto costante per il servizio di prenotazione, l’assistenza clienti e le attività di marketing. Dal punto di vista dei costi, l’addebito può essere suddiviso fra l’ospite e l’host o risultare solo a carico di quest’ultimo. Nel secondo caso il costo spazia generalmente dal 14% al 16%. Affidarsi ad Airbnb non esenta dalla cedolare secca sul canone di locazione (21%).

Comprare casa all’estero per affittarla: dove?

Investire nel mattone all’estero non è per tutti. Un elemento da considerare è il costo dell’agenzia in loco a cui appoggiarsi per la gestione delle pratiche, dei rapporti con gli inquilini e degli imprevisti. Ciò detto, fra le località più appetibili dal punto di vista dei prezzi e della fiscalità ci sono  la Spagna, la Francia, il Portogallo e la Grecia.

Quali sono le tasse sugli affitti?

Mettere un immobile a reddito conviene solo se la tassazione e i costi di manutenzione straordinaria (generalmente più alti per le case di grandi dimensioni) non erodono i proventi dell’affitto. Oltre a considerare le tasse sulla proprietà dell’immobile andrà considerata l’imposta sul canone di locazione. L’imposta ammonta al 21% nel caso si decida di optare per la cedolare secca o al 10% per la cedolare secca a canone concordato. Diversamente le tasse sull’affitto verranno calibrate in base allo scaglione IRPEF, tenendo presente che il reddito da locazione contribuisce a innalzarlo e che l’aliquota minima è del 23%. La cedolare secca con canone concordato viene spesso applicata agli affitti universitari e deve rispettare i limiti al prezzo dell’affitto stabiliti dal Comune. Può essere richiesto per un massimo di quattro immobili. 

Quindi, conviene davvero comprare casa per affittarla?

È una buona idea puntare sulle case in affitto? Come abbiamo visto, questa opzione presenta diverse incognite che spaziano dalla tassazione al valore di mercato dell’immobile. Un altro aspetto da considerare è la valutazione del costo opportunità. Supponiamo, ad esempio, di acquistare un immobile al prezzo di 300.000 euro e di ricavare un affitto mensile di 600 euro con una rendita annuale (al netto dei costi) del 2%. Siamo certi che non esista un’alternativa più vantaggiosa dal punto di vista finanziario? Sostenere l’acquisto di una casa, senza prospettive certe per il rientro dell’investimento, può essere rischioso oltre che oneroso.  La gestione patrimoniale, specie se abbinata a un piano di accumulo del capitale, può offrire opportunità interessanti per gestire in modo flessibile l’investimento: scopri le soluzioni Moneyfarm per valorizzare i risparmi.

Conclusioni

In sintesi, conviene investire nell’immobiliare e comprare casa per affittarla? La risposta è articolata e le casistiche sono molto ampie. Un aspetto da considerare è il fatto che l’investimento nel mattone tende ad essere piuttosto “statico” e poco liquido e non consente di sfruttare gli interessi composti. Puntare su un portafoglio azionario, al contrario, offre l’opportunità di incrementare il capitale nel tempo, dato che il rendimento viene automaticamente reinvestito. L’interesse, dunque, andrà calcolato su una base più ampia poiché il capitale, in linea teorica, tenderà ad aumentare. L’importante è ragionare su un orizzonte temporale sufficientemente ampio (10 – 20 anni) per sfruttare la composizione degli interessi, più efficiente nel lungo periodo.

Domande frequenti

Conviene comprare casa per affittarla?

Questo tipo di investimento può risultare redditizio in zone strategiche ad alta richiesta di affitti, come le città universitarie, le grandi città (zone centrali e ben servite) e le località turistiche. Ricavare una rendita soddisfacente, tuttavia, non è semplice alla luce dei costi, specie per gli affitti discontinui e stagionali.

Su che tipologie di immobili conviene investire?

L’ideale è acquistare appartamenti di piccole dimensioni con bassi costi di manutenzione, IMU e tasse ridotte sulla proprietà e sul canone di locazione.

Quali tasse si applicano agli immobili in affitto?

La tassazione sull’affitto può seguire il regime ordinario (aliquota basata sullo scaglione IRPEF) o la cedolare secca con aliquota al 21% o al 10% nel caso della cedolare secca a canone concordato, riservata agli immobili che rispettano i limiti di prezzo stabiliti dal comune di ubicazione.