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Come calcolare il mutuo sulla prima casa? E come risparmiare?

L’acquisto della prima casa, per sé o per i propri cari, è un sogno per moltissimi. Un simile impegno finanziario potrebbe sembrare un’impresa insuperabile. Per fortuna con una buona pianificazione, questo obiettivo può diventare realtà. Per aiutarti a pianificare in vista del mutuo abbiamo preparato una piccola guida. Ricorda, prima inizierai a risparmiare e investire meno dovrai pagare a banche e finanziarie.

Quanto posso prendere in prestito?

Calcolo della rata

Il primo passo per cominciare a farti un’idea è capire quanto la banca sarà disposta a concederti come rata mensile. Il calcolo è piuttosto semplice: il tuo istituto di credito ti permetterà di pagare una rata mensile che non superi il 30-40% del tuo stipendio al netto di tasse e altri oneri (le banche devono assicurare un livello di sostenibilità che riduca al minimo il rischio di mancato pagamento). Quindi se non hai nessun debito pregresso, la rata massima che la banca sarà disposta a concederti sarà di circa un terzo del tuo stipendio.

Se il mutuo è intestato a più di una persona vale la stessa regola, ma bisogna applicare il calcolo alle entrate mensili di ognuno dei titolari. Ci sono finanziarie che possono arrivare a offrire fino al 50% dello stipendio, ma sei sicuro di poter sostenere un esborso del genere?

Per visualizzare questo calcolo in termini matematici ti puoi basare su questa semplicissima formula (considerando un solo intestatario, un limite al 35% e un mutuo da ripagare attraverso quote mensili):

Rata = (Reddito mensile netto – Esborso mensile per saldare altri debiti) / 100 x 35

Se per esempio il tuo stipendio è di 3000€ al mese e devi pagare 200€ per pagare le rate della macchina che hai acquistato, allora la rata massima che potrai pagare sarà di:

(3000€ – 200) / 100 x 25 ovvero il risultato di 2800 diviso 100 moltiplicato per 35.

In questo caso la rata massima che potrai ottenere sarà di 980€. Ovviamente non sei costretto a richiedere per forza la rata massima. Se le tue possibilità di spesa sono inferiori, potresti voler pagare una rata meno onerosa, oppure potresti scegliere di erogare la stessa somma per un periodo di tempo più lungo (ma ricorda che in questo caso dovrai sostenere più spese di interessi).

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Calcolo dell’importo massimo erogabile

A questo punto, una volta capito qual è la rata massima che sei disposto a pagare (entro i limiti di ciò che la banca ti può concedere), è giunto il momento di capire la somma che riuscirai ottenere in prestito. Per capire l’ammontare di questa cifra, in caso di mutui a tasso fisso, hai bisogno di conoscere due informazioni: il TAEG (Tasso annuale effettivo globale), ovvero il costo che dovrai pagare alla banca per ricevere il prestito, e il numero di anni per cui vorrai pagare la rata.

Il TAEG (Tasso annuale effettivo globale) rappresenta la stima del costo totale che dovrai affrontare per ottenere il tuo prestito, che verrà pagato sotto form di interessi ogni anno. Questo vuol dire che la tua rata mensile in parte restituirà i soldi che ti sono stati dati in prestito, in parte pagherà gli interessi alla banca.  Attenzione: molte banche, specialmente quando pubblicizzano le loro offerte, parlano di TAN (tasso annuale nominale) e non di TAEG. A differenza TAEG il TAN non tiene conto degli effetti della rateizzazione del tasso e di tutte le spese accessorie (assicurazione, spese di ispezione ecc.). Quindi è di solito più basso.

Se non sei in grado di ottenere il TAEG, usare il TAN può essere sufficiente per farti un’idea. Se il momento in cui avrai bisogno del mutuo è lontano nel futuro, allora devi ricordare che i tassi di interesse che troverai sul mercato non rimarranno invariati per sempre. Possono aumentare o diminuire a seconda della condizioni economiche. In questo momento si possono ottenere mutui a tassi piuttosto convenienti.

Infine devi valutare il tuo orizzonte temporale: questa decisione dipende veramente da te e dalle tue esigenze. Quello che devi tenere a mente è che meno tempo passerà prima della restituzione del mutuo, meno sarai costretto a pagare in interessi. Quindi, prima riuscirai a estinguere il mutuo meglio sarà.

Ora che conosci l’ammontare della rata che sei disposto pagare, il tasso di interesse e il periodo per cui ti vuoi vincolare ti resta solo da capire quanto potrai prendere in prestito dalla banca. Per eseguire questo calcolo, che può essere abbastanza complicato, ti suggerisco di usare un calcolatore online. Se hai già in mente una determinata cifra puoi giocare con i tre fattori dell’equazione per provare a raggiungerla. Più sarà lungo l’orizzonte temporale, più l’ammontare del prestito crescerà. Meno interesse dovrai pagare, più sarà alta la somma che avrai a disposizione a parità di rata e durata del mutuo.

Ecco come pagare meno spese sul mutuo

Ora che sai quanto puoi ottenere in prestito, è il momento di aggiungere a questa somma i tuoi risparmi per vedere dove il tuo mutuo sarà in grado di portarti. Come avrai capito, chiedere denaro in prestito è molto costoso e per questo più risparmi avrai da parte prima del mutuo, meno pagherai per la tua casa. Su un mutuo ogni anno si pagano migliaia di euro di interessi, riuscire ad acquistare la casa più possibile con risorse proprie può fare, per questo, una grande diffeenza.

Quindi, se stai pensando di chiedere un prestito per acquistare la prima casa, più riuscirai a risparmiere nel tempo, meno dovrai pagare in interessi a banche e finanziarie. Ma basta solo risparmiare per ottimizzare le spese di acquisto di una casa?  Non proprio. Se consideriamo il valore reale (ovvero tenendo conto dell’inflazione) degli immobili notiamo che è diminuito negli ultimi anni di circa il 20% e questa tendenza potrebbe continuare. Il tuo problema è che i tuoi risparmi non tengono il passo dell’inflazione (scopri quanto l’inflazione erodere il tuo risparmio), quindi dovresti considerare l’investimento in uno strumento che controlla il rischio e protegge il tuo capitale.

Se ancora la data dell’ipoteca è lontana, una buona idea potrebbe essere quella di accantonare un po’ di  risparmi in un piano di accumulo. Ricorda: più riucirai a mettere da parte, più la casa che ti potrai permettere sarà vicina alle tue aspettative e meno dovrai pagare in interessi a banche e finanziarie.

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