Conta fino a 10: l’ansia della casa

Qualcuno ha detto che l’ansia è la malattia del XXI secolo. Non è difficile crederci: viviamo in un mondo attraversato da guerre, cambiamenti epocali e una precarietà che non è più un’eccezione, ma la condizione ordinaria di molti. In questo scenario, la pianificazione finanziaria dovrebbe essere d’aiuto, ma spesso crea ulteriore stress. Lo confermano i dati: il 61,9% degli italiani soffre di stress finanziario almeno una volta alla settimana (fonte: Unobravo). 

Non deve essere così. L’ansia prospera nell’inazione. La pianificazione, per molti, è l’antidoto. In questa serie dal titolo “Conta fino a 10”, passeremo in rassegna le principali preoccupazioni finanziarie degli italiani attraverso il punto di vista di chi lavora ogni giorno con i numeri. Perché la finanza dovrebbe dare serenità, non toglierla. E arrivarci è spesso più semplice di quanto si pensi: basta fermarsi 10 secondi, guardare il problema in faccia, e iniziare a pianificare.

L’Italia è un Paese di proprietari. Secondo i dati di Confedilizia, l’81,6% delle famiglie vive in una casa di sua proprietà. Siamo secondi in Europa solo ai Paesi dell’Est, dove la privatizzazione post-sovietica ha trasformato ogni appartamento statale in un titolo di proprietà privata nel giro di un decennio. La Germania, con cui ci confrontiamo su tutto, è al 49%. Meno di una persona su due.

Eppure la casa resta un’aspirazione e un motivo d’ansia per molti. Perché nel dato della proprietà si nasconde una realtà molto più complessa. Quella dei giovani che lasciano il proprio paese di origine per lavorare in una grande città, gravati da affitti sempre più proibitivi. Quella delle famiglie che interpretano come un dovere genitoriale aiutare i figli a uscire dal ‘nido’, supportando l’acquisto della prima abitazione. Ci sono le famiglie dei nuovi Italiani che sono qui da anni e che vedono nell’acquisto della casa un simbolo di affermazione. Le giovani coppie che vogliono uno spazio adeguato per crescere i figli. Ma anche chi vuole acquistare un nuova abitazione oltre la prima casa, magari per immaginare una pensione al sole o aprire un B&B (oltre 200.000 strutture censite in Italia) per supportare uno stile di vita che lo stipendio, da solo, non riesce più a garantire.

La casa è diventata l’ossessione naturale del Paese perché svolge un ruolo sociale ed economico nella vita della famiglie che altrove si concentra su altri strumenti diversi. La metà della ricchezza delle famiglie italiane è rappresentata dalle abitazioni (fonte: Banca d’Italia). Per le famiglie sotto la mediana, quella percentuale sale ai tre quarti. La casa è il canale privilegiato attraverso cui molte famiglie italiane accumulano e trasmettono ricchezza. È per questo che la casa genera stress. Non perché il mercato sia inaccessibile: è complicato, a tratti opaco, ma è attraversabile. Il problema è che intorno alla casa si è costruita una mitologia così densa che molti smettono di ragionare prima ancora di iniziare a fare i conti. Una narrazione che per molte famiglie si perde tra sogno e solida realtà (come diceva un famoso immobiliarista): tra aspirazioni frustrate e approcci legati a logiche di pianificazione e finanza personale basate sul sentito dire. “Metti tutto nel mattone e non ci pensare”, “la casa è l’unico investimento sicuro”. Quanti hanno avuto questo tipo di educazione finanziaria nel proprio lessico familiare?

In un Paese che si sta spopolando,  dove ci sono 10 milioni di famiglie che pensano di non poter acquistare casa, un approccio di pianificazione moderno e basato sull’accumulazione potrebbe beneficiarne molti. In questo articolo, dedicato sia a chi vuole comprare la prima casa, sia a chi vuole acquistare la seconda, proviamo a portare una prospettiva diversa, per dimostrare che, con la giusta pianificazione, l’obiettivo immobiliare può essere raggiunto più facilmente di quanto si pensi, e magari con meno stress.

Perché la casa pesa così tanto

In Italia l’affitto non è una scelta culturalmente neutrale. È una condizione temporanea per definizione anche se sempre più persone, soprattutto giovani, si trovano a doverla abitare più a lungo di quanto avessero previsto. Una delle ragioni storiche è che l’Italia, a differenza di Germania o Olanda, non ha mai costruito un welfare abitativo degno di questo nome: l’edilizia pubblica copre una quota marginale del fabbisogno, le tutele per gli inquilini sono frammentate, e la stabilità abitativa è storicamente delegata alla famiglia, non allo Stato. 

Il risultato è che comprare casa non è percepito come un obiettivo tra i tanti, ma è quasi come una soglia che si deve superare. Capire questo meccanismo non aiuta a risolvere il problema di chi vuole acquistare casa. Ma aiuta a leggerne tutte le implicazioni a livello personale: esiste una pressione di tipo finanziario, l’ansia legittima che nasce da un problema reale e misurabile, e anche una pressione culturale, che è più viscosa, e molto meno utile.

Come ci si arriva, nella realtà, alla prima casa

Chi si trova a inseguire quotidianamente il sogno della prima casa potrebbe avere interesse a capire come ci siano arrivati gli altri. Il CISF Family Report 2024 offre una fotografia utile: il 46% degli italiani è diventato proprietario di casa attraverso un mutuo, il 26% acquistando senza finanziamento (con risparmio diretto o supporto familiare) e il 22% per via ereditaria.

Tre percorsi che aprono una riflessione legittima. Il mutuo permette di applicare la leva finanziaria alle proprie finanze personali. Prendere in prestito una somma significativa per acquistare un asset reale significa amplificare la propria capacità patrimoniale in misura che nessun altro strumento ordinariamente accessibile consente. Vale dunque la pena chiedersi se quell’italiano su quattro che compra in contanti stia davvero ottimizzando le proprie risorse o, al contrario, se stia rinunciando alla leva per abitudine o per avversione culturale al debito, lasciando sul tavolo la possibilità di investire quella liquidità altrove. La stessa domanda si pone per chi eredita: aveva forse la possibilità di acquistare prima, costruendo ricchezza nel frattempo?

C’è poi un secondo dato che merita attenzione. Tra chi ha acquistato negli ultimi anni, il 52% ha ricevuto supporto finanziario da genitori o altri familiari. Tra gli under 35, quella percentuale sale al 70%. Questa è la struttura reale del mercato immobiliare italiano, che si regge in larga parte su trasferimenti intergenerazionali di ricchezza: donazioni, anticipi sull’eredità, prestiti familiari. Per chi ha la fortuna di poter contare o chiedere aiuto, sapere che questa dinamica è prassi statistica può essere di qualche conforto.

La strada maestra, leggendo questi dati, è abbastanza chiara: mutuo, con supporto familiare dove disponibile. Perché consente di accedere alla proprietà partendo da un capitale iniziale relativamente contenuto, perché sfrutta la leva che l’immobile offre, e perché rende l’obiettivo raggiungibile anche per chi non dispone di una capacità di risparmio eccezionale a patto di avere un piano e la pazienza di seguirlo.

Obiettivo di vita, obiettivo di investimento o asset? 

Spesso il singolo cittadino si approccia al tema della casa in maniera meno strutturata o informata rispetto a quanto faccia nei confronti degli investimenti non immobiliari. 

La casa può assumere almeno quattro significati diversi nella vita finanziaria di una persona. È un investimento quando si compra per generare rendimento da affittare, da rivalutare, da vendere e, in questo caso, va valutata con la freddezza che si riserva a qualsiasi altro asset. È una componente patrimoniale: qualcosa che si accumula nel tempo, si usa come garanzia, si trasmette. È un obiettivo di vita: il posto in cui si abita, si invecchia, si cresce una famiglia con tutto quello che questo comporta in termini di stabilità e autonomia che nessun foglio di calcolo riesce a catturare. E può essere, infine, l‘obiettivo di un piano di investimento. Il centro attorno a cui costruire un piano di risparmio e investimento. 

Quando questi piani si confondono, emergono i problemi. Chi compra la prima casa come obiettivo di vita ma la analizza solo come un investimento finisce per farsi le domande sbagliate: conviene comprare o affittare? È il momento giusto? I prezzi scenderanno? e spesso si paralizza, tormentato dall’idea di stare facendo una scelta sbagliata. Chi invece tratta la casa come un investimento viene spesso influenzato da fattori che non dovrebbero entrare nel ragionamento: siccome il mattone è tangibile, lo si percepisce come un asset diverso e più sicuro, si finisce per tenere immobilizzati patrimoni che potrebbero rendere molto di più impegnati in strumenti storicamente più profittevoli come i mercati finanziari.

Detto questo, c’è un aspetto che chi ha l’obiettivo di acquistare dovrebbe valutare: il mutuo è l’unico strumento di leva finanziaria accessibile alla famiglia media italiana. Questo vale per chi una casa non ce l’ha, ma anche per chi una casa ce l’ha già, e vorrebbe acquistarne una seconda, come investimento, per se stesso o per i figli. Con 40.000 euro di anticipo si può controllare un asset che vale 200.000. Questo effetto moltiplicatore è fondamentale: rende realistica la creazione di un piano di investimento per raggiungere questo obiettivo, anche partendo quasi da zero. Per chi ha già una base da cui partire, integrare con un piano di investimento vuol dire invece massimizzare la leva disponibile, e consente o ridurre al minimo gli effetti del debito sulla capacità di risparmio futura. 

I numeri

Ma vediamo, praticamente, come si può mettere da parte la cifra necessaria per un anticipo. Il prezzo medio degli immobili residenziali in Italia si aggira attorno ai 2.179 euro al metro quadro, dato di marzo 2026. Per un appartamento di 60 metri quadri (una misura ragionevole per una prima casa) siamo intorno ai 130.000 euro. Nelle grandi città il dato è molto diverso: a Milano si supera abbondantemente il doppio, a Roma si è intorno ai 3.500 euro al metro quadro. Ma il dato nazionale rimane un punto di partenza utile per ragionare e aiutare ciascuno a farsi i propri conti.

Le banche finanziano in genere fino all’80% del valore dell’immobile. Il 20% restante, circa 26.000 euro sul nostro esempio, deve venire dalle risorse del compratore. A questo si aggiungono le spese accessorie: notaio, agenzia immobiliare, imposte. Messe insieme, possono arrivare all’8-10% del prezzo, altri 10-13.000 euro. Il totale da avere disponibile prima di iniziare è quindi nell’ordine dei 36-39.000 euro.

Tradotto in tempo di risparmio, a seconda della capacità mensile:

• 800 euro al mese: 38.000 euro in meno di 4 anni
• 600 euro al mese: 38.000 euro in circa 5 anni
• 400 euro al mese: 38.000 euro in circa 8 anni
• 200 euro al mese: 38.000 euro in circa 16 anni

Ipotizziamo di investire il risparmio mensile con un rendimento del 5% netto annuo (è importante sottolineare che si tratta di un numero non garantito, a titolo puramente illustrativo, e di un’assunzione arbitraria).

In questo caso, i tempi si accorciano: con 600 euro al mese si può arrivare a 38.000 euro in circa 4 anni e mezzo invece di 5. Con 400 euro al mese in circa 6 anni e mezzo invece di 8. Con 200 euro al mese in circa 11 anni invece di 16.

Questi calcoli partono dall’assunto che non vi siano altri introiti disponibili nel corso degli anni con cui integrare il percorso. Non hanno uno scopo prescrittivo: servono a dimostrare che anche con uno sforzo mensile relativamente contenuto si può raggiungere l’obiettivo in tempi non eccessivamente lunghi, se lo si guarda con la lente dei cicli di vita. E questo vale anche partendo da zero che, come abbiamo visto, non è la condizione di partenza per la maggior parte delle persone.

Ricordiamo che i mercati finanziari sono volatili, i rendimenti passati non garantiscono quelli futuri e nessun risultato positivo è assicurato. Eventuali riferimenti a performance storiche di portafogli bilanciati sono meramente contestuali e non costituiscono proiezioni né promesse di rendimento.

Gli strumenti che lo Stato mette a disposizione

Si aggiunga che poi, in Italia, esiste un sistema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa più articolato di quanto venga comunicato. Vale la pena conoscerlo.

Imposta di registro agevolata. Chi acquista la prima casa da un privato paga il 2% di imposta di registro sul valore catastale dell’immobile (quasi sempre inferiore al prezzo di mercato) invece del 9% standard. Per chi acquista da un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’aliquota scende dal 10% al 4%. La differenza in termini assoluti può essere significativa.

Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap). È lo strumento più rilevante per chi non dispone del 20% di anticipo. Lo Stato interviene come garante del mutuo, permettendo alle banche di finanziare fino al 100% del valore dell’immobile. Dal 1° gennaio 2025 l’accesso è stato ristretto a categorie specifiche: giovani coppie under 36 conviventi da almeno due anni, under 36 con ISEE fino a 40.000 euro, famiglie con tre o più figli. Il fondo è prorogato fino al 2027 dalla Legge di Bilancio 2025. Il tetto del mutuo garantito è 250.000 euro.

Detrazione IRPEF sugli interessi. Il 19% degli interessi pagati sul mutuo della prima casa è detraibile fino a un massimo di 4.000 euro annui. Non cambia la vita, ma nel lungo periodo è un aiuto importante.

Detrazione spese agenzia immobiliare. Il 19% delle commissioni pagate all’agenzia è detraibile, fino a 1.000 euro (Fonte: Agenzia delle Entrate).

Riduzione onorari notarili under 36. Gli under 36 con ISEE sotto 40.000 euro hanno diritto a una riduzione del 50% sugli onorari del notaio. 

Per chi vuole aiutare i figli

Se si legge questo articolo, non per sé ma pensando a una figlia o un figlio, vale la pena affrontare l’argomento con franchezza.

Più della metà delle case comprate negli ultimi anni ha beneficiato di supporto familiare. E come abbiamo visto, anche un contributo relativamente contenuto, magari costruito negli anni con un piano di risparmio e investimento dedicato, può fare una differenza reale sui tempi e sulla fattibilità dell’acquisto. Non è necessario comprare la casa in contanti per i propri figli: i ragazzi possono fare il mutuo, ed è spesso la scelta più sensata. I capitali tenuti investiti (su orizzonti lunghi), hanno storicamente conseguito rendimenti positivi, e in questo modo possono intervenire in modo mirato sull’anticipo, sulle spese accessorie o sulla garanzia. 

Una nuova casa? Scopri Liquidità Dinamica

Questo articolo vuole ricordare che l’obiettivo dell’acquisto della prima e della seconda casa è raggiungibile. Non subito, non senza un piano, non alle stesse condizioni per tutti, ma raggiungibile. 

Iniziare con un piano il prima possibile è il miglior modo per ridurre lo stress e l’ansia e avvicinarsi concretamente a questo obiettivo. E per i nostri clienti che avessero questa aspirazione, siamo sempre contenti di fermarci a pensare e pianificare insieme. 

Ogni decisione finanziaria dovrebbe partire dagli obiettivi di vita e dal relativo orizzonte temporale (breve, medio e lungo termine). Senza una prospettiva temporale chiara, il rischio è quello di farsi condizionare dalla volatilità e di trasformare ogni oscillazione in una fonte di stress.

Se stai cercando una casa da comprare o vuoi ristrutturare quella che hai, è importante far fruttare la tua liquidità già ora e tenerla pronta per questa occasione. Dai spazio ai tuoi progetti: scopri la nostra soluzione Liquidità Dinamica con i suoi due portafogli adatti a diversi profili, dal rendimento competitivo, un’esposizione al rischio contenuta e la massima flessibilità.

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Ricorda che, quando investi, il tuo capitale è a rischio. Il valore del tuo portafoglio con Moneyfarm può diminuire così come aumentare e potresti ricevere meno di quanto investito. Il trattamento fiscale dipende dalle tue circostanze individuali e potrebbe essere soggetto a modifiche in futuro. Le proiezioni di rendimento non sono un indicatore affidabile delle performance future. Le opinioni espresse qui non devono essere interpretate come raccomandazioni, consigli o previsioni. Se non sei sicuro che investire sia la scelta giusta per te, ti consigliamo di consultare un consulente finanziario.