Tasse sulla casa: la guida completa per il 2025

Casa dolce casa, quanto mi costi? Il quesito non riguarda solo i costi di vendita e acquisto, ma anche le tasse che gravano sulla proprietà. Le imposte incidono notevolmente sul mantenimento della casa, anche quando l’immobile è acquisito a scopo di investimento per guadagnare dalla compravendita o col canone di locazione. Quali tasse si pagano sulla prima casa? E quelle sugli immobili non adibiti ad abitazione principale? Cosa è cambiato con la legge di Bilancio 2025? Ecco una guida per districarsi.

Tasse sulla casa: quali sono le imposte legate alla compravendita?

• IVA

Per calcolare il carico fiscale va considerata anzitutto la tassazione applicata alla compravendita (vedi l’approfondimento Quanto costa un atto notarile e Come calcolare il mutuo sulla casa). Se l’abitazione viene acquistata direttamente dal costruttore, l’IVA corrisponde al 4% (prima casa), al 10% (seconda casa) o al 22% (immobili di lusso). In alternativa si applica l’imposta di registro al 2% (prima casa) o al 9% (seconda casa).

• Imposta catastale

Le tasse sull’acquisto della prima o seconda casa comprendono anche l’imposta catastale il cui importo ammonta a 50 o 200 euro a seconda che l’immobile sia acquistato da un privato, una ditta di costruzioni o da un’altra impresa.

• Imposta ipotecaria

Il costo del notaio e le spese per l’acquisto della casa includono l’imposta ipotecaria (stessa logica e stessi importi dell’imposta catastale). 

Tasse sulla casa: quali sono le imposte comunali?

• IMU: cos’è, come si calcola e quando si paga?

L’imposta municipale unica o imposta municipale propria (IMU) è la tassa sugli immobili di proprietà e ha importo variabile in base alle caratteristiche della casa e al Comune di ubicazione. L’imposta, applicata nel 2012 dal governo Monti, è stata sottoposta a diverse revisioni nel corso degli anni. Accorpata nel 2014 all’Imposta Comunale Unica (IUC) insieme alla Tari e alla Tasi è stata successivamente abolita per le abitazioni principali e per le relative pertinenze, ad eccezione delle case di lusso. La cosiddetta nuova Imu resta in vigore per le seconde case e, inoltre, per i terreni agricoli ed edificabili, per i capannoni e le pertinenze di immobili non adibiti ad abitazione principale quali garage e posti auto.

Come si calcola l’IMU? L’importo dipende dalla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente di riferimento o moltiplicatore IMU (160 per le abitazioni, 55 per i negozi, 160 per i magazzini, 80 per gli studi privati e gli uffici). Nel caso dei terreni agricoli il coefficiente (moltiplicatore) è 135 mentre la sopravvalutazione è del 25%. Al valore così ottenuto – l’imponibile – si applica l’aliquota stabilita dal Comune, che da quest’anno è obbligato a trasmettere il Prospetto sull’apposito portale messo a disposizione dal MEF. Una novità che ha l’obiettivo di limitare l’eccessiva differenziazione delle aliquote e facilitare la riscossione e il pagamento del tributo.  Le scadenze per l’acconto e il saldo rimangono le medesime, fissate rispettivamente al 16 giugno e al 16 dicembre.

• TASI: cos’è, come si calcola e quando si paga?

La Tasi è la tassa applicata dal Comune per finanziare i cosiddetti “servizi indivisibili” come l’illuminazione pubblica e la manutenzione delle strade dei giardini pubblici. Dal 2020 la TASI è stata abolita come tributo singolo ed è stata accorpata all’IMU con le medesime scadenze.

• TARI: cos’è, come si calcola e quando si paga?

La Tari copre il servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti urbani e si calcola in base al numero di persone che compongono il nucleo familiare e alle regole del Comune di residenza. L’imposta è dovuta per le prime e le seconde case, ad eccezione degli immobili disabitati e inutilizzabili, ad esempio con utenze scollegate: in questo caso è possibile richiedere l’esenzione Tari. È possibile, inoltre, ottenere una riduzione in caso di ristrutturazione o altre casistiche specifiche. Più in generale, le riduzioni – di importo variabile in base al Comune – spettano nei seguenti casi: nucleo familiare composto da una sola persona, immobili a uso stagionale, case abitate da persone che risiedono all’estero per più della metà dell’anno, fabbricati rurali a uso abitativo. Anche le scadenze variano in base al Comune di residenza.

Tasse da pagare per la prima casa

• IMU

Come abbiamo visto l’IMU non rientra fra le tasse sulla prima casa. Fanno eccezione gli immobili signorili e di lusso (categoria A1), le ville (categoria A8), i castelli e i palazzi caratterizzati da pregio storico e artistico (A9). Negli altri casi l’immobile è esente, a condizione che rappresenti la residenza e la dimora abituale del proprietario e del nucleo familiare. Le nuove tasse sulla casa hanno introdotto alcune novità: fra queste, l’esenzione unica per i coniugi con residenze diverse.

• TARI

Fatta eccezione per gli immobili di lusso, la tassa sulla prima casa attualmente applicata è la Tari, la tassa sui rifiuti. L’imposta riguarda chiunque detenga un immobile a qualunque titolo nonché locali e aree scoperte suscettibili di produrre rifiuti solidi urbani, ad eccezione delle aree esterne pertinenziali o accessorie non operative. L’importo è composto da una parte fissa e da una variabile e dipende dalla quantità di rifiuti, dal numero di componenti del nucleo familiare, dalla superficie dell’alloggio e dalle caratteristiche del servizio. A partire da quest’anno alcuni comuni come Ravenna e Cervia sperimenteranno la tariffa puntuale, un nuovo regime di calcolo che prende in considerazione anche l’effettiva quantità di rifiuti indifferenziati prodotti attraverso tecnologie di tracciamento. Il concetto è che “chi produce meno rifiuti paga meno”: un incentivo a fare la raccolta differenziata che, se dovesse funzionare, potrebbe essere esteso in breve tempo anche a tutti gli altri Comuni.

Tasse da pagare per la seconda casa

• IMU

A differenza dell’abitazione principale, la seconda casa è soggetta a IMU indipendentemente dalla categoria catastale.

Come pagare meno tasse sulla seconda casa? Una possibilità è concedere la casa in comodato d’uso a un parente di primo grado: se l’immobile è adibito ad abitazione principale, è possibile accedere a uno sconto del 50% sull’Imu. Le agevolazioni riguardano anche i fabbricati inutilizzati e di interesse storico artistico.

• TASI

Come abbiamo visto, la TASI non esiste più come tributo singolo, ma è confluita nell’IMU. L’imposta è dovuta solo per le seconde case – anche se messe in affitto – e per gli immobili di lusso adibiti ad abitazione principale. Come pagare meno tasse Tasi sulla seconda casa? Le riduzioni spettano ai proprietari di immobili in affitto con contratto di comodato d’uso gratuito e a canone concordato, affitto transitorio o a studenti universitari.

Tasse sulla casa: donazioni

Il carico fiscale applicato alla proprietà di un immobile comprende anche il costo della donazione (anche in questo caso la base imponibile è funzione del valore catastale). L’imposta sulle donazioni prevede aliquote diverse a seconda della sussistenza o meno di un rapporto di parentela tra donante e donatario.

Tasse sulla casa: quando pagarle?

Abbiamo visto quali tasse si pagano sulla prima e sulla seconda casa.Quanto alle scadenze, sono fissate al 16 giugno e al 16 dicembre, rispettivamente, per l’acconto e il saldo dell’Imu e della Tasi. Nel caso della Tari possono essere previste due o tre rate a seconda del comune di residenza comprese fra i mesi di aprile e dicembre. Chi intende richiedere l’esenzione per la Tari deve presentare domanda entro il 31 marzo.

Acquisto della casa: conviene nel 2025?

In sintesi, investire nell’immobiliare conviene? Per rispondere dobbiamo distinguere tra prima e seconda casa: se la prima rappresenta l’obiettivo finanziario per eccellenza, nel secondo caso abbiamo spesso a che fare con un acquisto a scopo di investimento. Si tratta di una scelta redditizia? Alla luce dei costi, conviene valutare se è meglio orientarsi su strumenti finanziari alternativi che possano offrire più redditività. Puntare su un piano di investimento bilanciato può essere una scelta più vantaggiosa nel medio e lungo periodo, anche grazie alla flessibilità degli strumenti di gestione patrimoniale Moneyfarm. Un altro vantaggio è la possibilità di incrementare il capitale investito, grazie a un piano di accumulo che consenta di raggiungere obiettivi finanziari specifici o di aumentare la sicurezza anno dopo anno. Chi invece ha obiettivi di breve termine o un orizzonte temporale inferiore a due anni può scegliere uno strumento come Liquidità+, che investe in un portafoglio di fondi monetari (una particolare tipologia di fondo che investe in titoli di debito a basso rischio e a breve scadenza) progettato dal team di Asset Allocation Moneyfarm.

Conclusioni

Come abbiamo visto, in situazioni specifiche è possibile risparmiare sulle tasse della casa e accedere a riduzioni più o meno consistenti. Resta il fatto che gestire un immobile è inevitabilmente oneroso, se consideriamo la necessità di far fronte alla manutenzione ordinaria e, a maggior ragione, a quella straordinaria con costi imprevedibili e spesso molto elevati. Per gestire più agevolmente queste spese è consigliabile diversificare la propria strategia finanziaria. Un modo intelligente per farlo è destinare una porzione dei risparmi a un portafoglio di investimento con profilo di rischio commisurato alle proprie esigenze: rivolgiti ai consulenti Moneyfarm per dare più valore al tuo risparmio.

Domande frequenti

Quali tasse si pagano sulla prima casa?

Oltre alle tasse sulla compravendita (IVA, imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale) l’unica tassa richiesta ai proprietari di un immobile adibito ad abitazione principale è la Tari, la tassa sui rifiuti. Fanno eccezione le case di lusso per cui sono previste anche l’IMU e la Tasi.

Quali sono le tasse sulla seconda casa?

Le seconde case sono soggette anche all’imposta municipale unica (IMU) e all’imposta sui servizi indivisibili comunali (Tasi, oggi confluita nell’IMU).

Come si calcola l’IMU?

L’importo dipende dal valore dell’immobile (dato dalla rendita catastale rivalutata secondo il coefficiente di legge) e dall’aliquota stabilita dal Comune.