Comprare un’abitazione – specie se si tratta della prima casa – è tra gli investimenti più impegnativi, non solo dal punto di vista economico ma anche delle valutazioni che precedono l’acquisto. Spesso ci si concentra quasi esclusivamente su aspetti come la metratura, la qualità degli arredi e delle finiture e le trattative sul prezzo, col rischio di tralasciare aspetti altrettanto importanti. Tra questi ci sono le certificazioni di conformità riguardanti l’immobile e gli impianti: eventuali inefficienze e irregolarità possono tradursi in costi imprevisti per sanare gli abusi e adeguare le prestazioni tecniche della casa. Meglio prevenire il problema ed eseguire le opportune verifiche: ecco le 10 cose da sapere prima di comprare casa.
| ❓ Cosa verificare prima di comprare casa? | Se l’edificio è a norma, se è libero da ipoteche e quanto consuma |
| 📃 Quali sono i documenti fondamentali? | Agibilità, conformità urbanistica e catastale, attestato di prestazione energetica |
| 🤔 A chi rivolgersi per una consulenza sulla compravendita? | Agente immobiliare, tecnico specializzato, notaio |
| 🏠 Comprare casa conviene? | Esistono valide alternative al punto di vista finanziario |
1. Agenzia immobiliare o trattativa privata?
Il supporto di un agente immobiliare è prezioso per chi cerca casa. Questo tipo di consulenza, tuttavia, non sostituisce la perizia di un tecnico, necessaria per fugare eventuali dubbi riguardanti la conformità edilizia o lo stato degli impianti. L’agente immobiliare, infatti, è essenzialmente un venditore che – seppure tenuto a condividere coi clienti le informazioni in suo possesso – difficilmente tenderà a sottolineare le criticità dell’investimento. La mediazione di un’agenzia, del resto, offre una sicurezza aggiuntiva rispetto alla trattativa privata. Il vantaggio, nel secondo caso, è risparmiare sulla commissione: spesso, però, a discapito della trasparenza.
2. Atto di provenienza dell’immobile
Indipendentemente dalla consulenza dell’agenzia immobiliare, per gestire al meglio la compravendita è essenziale la scelta del notaio, generalmente frutto di un accordo tra le parti. Il suo compito è garantire che il trasferimento di proprietà avvenga in modo corretto per prevenire future controversie. Le verifiche eseguite dal notaio riguardano anche l’eventuale presenza di ipoteche, pignoramenti e altri gravami che possono pregiudicare la compravendita. Un documento fondamentale per stilare l’atto di vendita è l’atto di provenienza dell’immobile che specifica le modalità tramite cui il venditore è entrato in possesso dell’immobile. Un’informazione molto importante contenuta in questo documento sono le indicazioni relative a limitazioni e servitù (spesso non dichiarate esplicitamente in fase di trattativa).
3. Conformità urbanistica
Anche se un immobile può sembrare perfetto a prima vista, è bene farsi sempre questa domanda: cosa devo sapere prima di comprare casa? Una questione spinosa è quella degli abusi edilizi, ovvero delle modifiche e degli interventi di ristrutturazione non autorizzati. Ciascuno di essi andrà opportunamente segnalato al Comune: in assenza delle necessarie autorizzazioni, infatti, gli abusi – piccoli o grandi che siano – andranno demoliti o sanati. Diversamente il problema si riproporrà nel momento in cui deciderai di rivendere l’immobile. A tale proposito, una scelta sensata è verificare la conformità urbanistica in fase di contrattazione preliminare.
4. Conformità catastale ed edilizia
La conformità non riguarda solo i progetti depositati in Comune, ma anche la documentazione depositata presso il Catasto dell’Agenzia delle Entrate su cui si basa il calcolo delle imposte applicate all’immobile. Il documento più importante è la planimetria catastale, caratterizzata da una rappresentazione semplificata rispetto al progetto urbanistico del Comune, più dettagliato dal punto di vista tecnico. Prima di firmare dal notaio è d’obbligo verificare la planimetria e la sua conformità rispetto alla situazione di fatto.
5. Attestato di prestazione energetica
Fra le 10 cose da sapere prima di comprare casa rientra la certificazione energetica, da cui è possibile evincere i consumi stimati per il riscaldamento, il raffrescamento e la produzione di acqua calda. L’APE (attestato di prestazione energetica) riporta la classe energica (A, B, C o inferiori) dell’edificio e la possibilità di ricorrere a interventi migliorativi (es. installazione di solare termico o fotovoltaico) per efficientare la casa.
6. Certificato di agibilità
Il certificato di agibilità – redatto una volta conclusi i lavori di costruzione o di ristrutturazione – è un documento che attesta il rispetto degli standard minimi di sicurezza e salubrità dell’immobile. È un requisito fondamentale per vendere o affittare una casa e per ottenere un finanziamento (vedi Come calcolare il mutuo sulla casa e risparmiare?). Per ottenere il rilascio del certificato di agilità dal Comune è necessario presentare la segnalazione certificata di agibilità (SCA) completa di asseverazione del direttore dei lavori o di un tecnico abilitato.
7. Verifica della conformità di impianti idraulici ed elettrici
Oltre a consultare l’attestato di prestazione energetica, tra i controlli da fare prima di comprare casa c’è la verifica della qualità degli impianti (caldaia, stufa, impianto elettrico, idrico etc.) col supporto di un tecnico. L’ideale è disporre dei certificati di conformità redatti dall’impresa installatrice per controllare che gli impianti siano stati posati a regola d’arte, siano sicuri ed efficienti. In caso di dubbi è utile ricorrere a una consulenza specializzata per accertare che gli impianti siano a norma. Se vi è la necessità di ammodernarli è possibile ampliare il margine di trattativa sul prezzo o concordare i lavori col venditore.
8. Pagamento regolare di tutte le spese condominiali
Cosa sapere prima di comprare una casa in contesto condominiale? Una verifica molto importante riguarda le spese condominiali arretrate che possono ricadere sul futuro acquirente. È saggio, inoltre, richiedere all’amministratore di condominio una copia dei verbali delle assemblee per verificare se sono previste spese straordinarie (ad esempio per il rifacimento della facciata) già deliberate dai condomini nei mesi precedenti.
9. Verifica della possibilità di modifiche interne o esterne
Un altro aspetto da non sottovalutare è la presenza di vincoli da cui derivi l’impossibilità di intraprendere modifiche e lavori di ammodernamento (ad esempio l’installazione di una pensilina per auto nell’area parcheggio, la costruzione di una veranda e così via). L’edificio potrebbe essere soggetto a requisiti particolari anche per quanto riguarda l’uso di materiali per le coperture e gli impianti, a causa di vincoli paesaggistici e storico-artistici: meglio saperlo in anticipo per non incorrere in spese inutili o veri e propri abusi edilizi.
10. Quali sono le spese per l’acquisto della casa?
Oltre a sottovalutare le questioni tecniche, talvolta si dimenticano i costi della compravendita, le tasse sull’immobile e sull’acquisto della seconda casa. In aggiunta alle imposte ipotecarie, catastali e all’imposta di registro o IVA andrà valutato anche il costo del notaio per l’acquisto della prima o seconda casa e la tassazione da sostenere negli anni (IMU, Tari, Tasi).
Investimenti su mattone: conviene comprare casa nel 2023?
Il mattone è considerato tra gli investimenti più sicuri e affidabili nel tempo: non sempre, però, viene fatto in modo oculato, col rischio di veder deprezzato l’immobile (Perché non conviene più investire nell’immobiliare?). Un altro aspetto da considerare è l’eventualità di sostenere spese ingenti per ammodernare la casa o per migliorare le prestazioni energetiche. Le verifiche menzionate consentono di orientarsi su immobili di qualità, facilmente rivendibili e non troppo onerosi dal punto di vista della manutenzione straordinaria. Queste accortezze, tuttavia, non esauriscono i dubbi. Fra le cose da sapere prima di comprare casa ci sono anche le considerazioni legate all’aspetto strettamente finanziario. Ricavare una mini rendita da affitto, ad esempio, non è scontato alla luce dei costi. Da questo punto di vista è possibile ipotizzare alternative più efficienti per mettere a reddito il capitale.
Conclusioni
Comprare una seconda casa a scopo investimento è una buona idea? Puntare su un piano patrimoniale su misura e, in generale, su uno strumento più liquido risulta indubbiamente più semplice da gestire rispetto alla compravendita immobiliare. Ciò è vero, a maggior ragione, per chi adotta un orizzonte di investimento medio-lungo che, storicamente, consente di proteggersi dalle turbolenze dei mercati e salvaguardare i rendimenti. Affidati a Moneyfarm per analizzare le migliori opportunità e scoprire come riorientare nel tempo le tue scelte finanziarie.
Domande frequenti
Cosa sapere prima di comprare casa?
Le verifiche più importanti riguardano la conformità edilizia e catastale e l’assenza di abusi edilizi. Eventuali irregolarità possono comportare l’impossibilità di rivendere l’immobile, a meno di sanare le modifiche non autorizzate. Andrebbe anche verificata la conformità e l’efficienza degli impianti, per assicurarsi che siano realizzati a norma di legge e che non richiedano interventi di manutenzione o ammodernamento.
Qual è il ruolo del notaio nella compravendita?
Il notaio ha il compito di stilare correttamente l’atto di compravendita, tutelando entrambe la parti dal rischio di controversie e contenziosi legali. Al professionista spetta la verifica dell’atto di provenienza dell’immobile ed eventuali ipoteche o fattori che possono inficiare il trasferimento dell’immobile. È possibile rivolgersi al notaio anche per verificare la presenza di servitù sull’immobile non dichiarate dal venditore.
Quali controlli fare prima dell’acquisto?
Oltre a controllare la planimetria catastale e i certificati di conformità degli impianti, è fondamentale consultare l’attestato di prestazione energetica e verificare l’esistenza di eventuali vincoli paesaggistici in vista di possibili modifiche interne ed esterne. Chi acquista un appartamento in condominio, inoltre, dovrebbe controllare se ci sono spese condominiali arretrate o spese straordinarie già approvate dall’assemblea.
*Investire in strumenti finanziari comporta rischi inerenti, tra cui perdita di capitale, fluttuazioni del mercato e rischio di liquidità. I rendimenti passati non sono indicativi di quelli futuri. È importante considerare la tua tolleranza al rischio e gli obiettivi d’investimento prima di procedere.