Affitto o mutuo: cosa conviene davvero? La guida definitiva per il 2024

Se tralasciamo la politica italiana e il conflitto tra Russia e Ucraina, quello della casa è certamente uno degli argomenti più dibattuti e controversi del momento, anche perché coinvolge una serie di temi molto complessi come l’occupazione giovanile, l’evoluzione del mercato immobiliare nelle grandi città e l’aumento del costo della vita. In Italia, si sa, siamo cresciuti con il mito della “casa di proprietà” come status symbol e sinonimo di stabilità e affermazione personale, ma si tratta di un’idea ormai obsoleta e, forse, poco rappresentativa della vita contemporanea. La realtà è che quando si cerca una casa, la decisione tra mutuo e affitto è guidata non tanto da scelte di campo, ma dalla convenienza: e allora, meglio il mutuo o l’affitto? In questo approfondimento cercheremo di risolvere una volta per tutte questo grande dilemma, togliendo per un attimo dall’equazione gli aspetti “emotivi” della scelta e approcciando il tema come se fosse un qualsiasi altro investimento (e in effetti lo è), per capire quale sia la soluzione più adatta a seconda delle esigenze.

Meglio l’affitto o il mutuo? Quale opzione scegliere?

Ad una prima e superficiale analisi mutuo e affitto possono sembrare molto simili perché, di fatto, entrambe le soluzioni richiedono il pagamento di una rata mensile – da corrispondere alla banca o al proprietario – alla quale si aggiungono le spese, condominiali da una parte e oneri vari dall’altra. La prima obiezione che portano avanti i sostenitori della casa di proprietà è che, dopo aver versato 1000 euro al mese per 20 anni, nel caso del mutuo ci si ritrova con un immobile di proprietà, mentre nel caso dell’affitto si tratta di soldi a fondo perduto. In realtà la disputa non è così semplice, perché per calcolare la convenienza tra mutuo e affitto entrano in gioco molti fattori che vanno ben oltre il mero esborso mensile. Vediamo i principali.

I progetti di vita dell’individuo

Chi cerca una casa per costruirsi una famiglia ha necessità diverse da un giovane che sta lasciando la casa dei genitori o da un professionista che sta valutando di trasferirsi per questioni lavorative. Dunque, per dirla in termini più finanziari, la scelta tra affitto o mutuo deve tener conto anche dell’orizzonte temporale del nostro investimento: per fare un esempio, accendere un mutuo prima casa per un immobile nel quale abitare per poco tempo può non essere un investimento conveniente, anche alla luce delle agevolazioni fiscali che si perderebbero in caso di vendita prima dei 5 anni.

 La disponibilità economica nel lungo termine

È evidente che il nostro potere di spesa ha un peso specifico non indifferente, e non riguarda solo l’esborso mensile ma anche la capacità di sostenerlo nel tempo: ad esempio, un contratto di affitto 4+4 avrà un prezzo bloccato solo per un certo numero di anni, mentre un mutuo a tasso fisso rimarrà invariato fino alla sua estinzione; di contro, in caso di difficoltà economica è certamente più facile trovare un contratto di locazione più vantaggioso rispetto a vendere un immobile di proprietà, magari ad una cifra inferiore rispetto a quanto lo si è acquistato e con la necessità di estinguere un sostanzioso mutuo residuo. In questo senso, creare fin da subito un piano di risparmio mensile strutturato ed efficiente può fare la differenza sulla nostra disponibilità economica di domani.

La solidità finanziaria

In molti pensano che sia sinonimo di disponibilità economica, ma in realtà è un concetto che va ben oltre la mera differenza tra entrate e uscite. Per dirla in modo semplice, la solidità finanziaria rappresenta la nostra solvibilità, la capacità di far fronte agli impegni finanziari che ci siamo assunti, ed è uno dei criteri principali che le banche prendono in considerazione per decidere se erogare o meno un mutuo. Per valutarla si prendono in considerazione non solo lo stipendio ma anche il reddito nel suo complesso, la composizione del patrimonio, l’eventuale presenza di capitali investiti e via dicendo. Dunque, pur con delle discrete entrate mensili, non è detto che si riesca ad accedere a questa tipologia di finanziamento (per saperne di più, qui trovate un approfondimento dedicato al calcolo del mutuo sulla prima casa).

Il mercato immobiliare nel suo complesso

Fare investimenti immobiliari era una prassi molto comune negli anni Ottanta e Novanta, quando si pensava che non ci fosse nulla di più sicuro del mattone, ma oggi il mercato è cambiato e si tratta di una scelta conveniente solo in determinate condizioni, ad esempio quando si dispone di un discreto capitale e si vuole diversificare il proprio portafoglio, o quando si ha tra le mani un immobile con ottime potenzialità di generare profitto. La situazione abitativa nel nostro paese è cambiata profondamente anche dopo i lunghi mesi di pandemia e la “scoperta” dello smart working che ha creato la necessità di spazi aggiuntivi in casa da adibire ad ufficio o, semplicemente, la possibilità di vivere lontano dal proprio posto di lavoro.

Ora che abbiamo fatto un’analisi generale dei fattori da prendere in considerazione quando ci si trova davanti a questa scelta, entriamo nel merito dei pro e dei contro per capire in quali casi conviene il mutuo e in quali, invece, è meglio optare per l’affitto.

Affitto: pro e contro

Chi non ha grossi risparmi da parte o non se la sente di affrontare una spesa così importante come l’acquisto di un immobile trova nell’affitto la soluzione ideale, capace di coniugare il ridotto esborso iniziale – la maggior parte dei contratti di locazione prevede, infatti, solo il pagamento anticipato di un paio di mesi di canone – all’impagabile libertà di poter cambiare casa in ogni momento con la semplice rescissione del contratto. Un altro vantaggio è che le spese rimangono stabili: gli importi a carico dell’inquilino, infatti, sono stabiliti a monte ed esplicitati nel contratto di affitto, e ogni spesa extra – dal rifacimento delle facciate alla manutenzione straordinaria degli ascensori – è a carico del proprietario dell’immobile. Di contro, però, ogni proprietario ha la libertà di vendere l’immobile che ha messo a reddito o di alzare il canone di affitto alla scadenza del contratto, e da inquilini saremmo obbligati a fare delle scelte che non avevamo preventivato, come fare un’offerta per acquistare la casa nella quale abitiamo, pagare un affitto più alto o trovare un altro appartamento. Una considerazione a parte va poi fatta sui prezzi degli affitti nelle grandi città, dove un piccolo bilocale in periferia può arrivare a costare anche 1500 euro al mese a fronte dei circa 600 euro di rata di mutuo per la medesima tipologia di immobile. Una spesa considerevole per una casa che, comunque, non è realmente nostra, e per la quale dovremo chiedere al proprietario un’autorizzazione per fare qualsiasi modifica, che si tratti dello spostamento di una presa elettrica o dell’imbiancatura delle pareti del soggiorno.

Mutuo: pro e contro

Tornare a casa la sera, chiudere la porta e sapere che siamo in un posto tutto nostro e dal quale nessuno ci può mandare via è senza dubbio una bella sensazione, ma soddisfare la necessità di stabilità e sicurezza non è l’unico aspetto positivo dell’avere un mutuo. Il primo grande vantaggio, nonché il cavallo di battaglia di chi crede fermamente che avere una casa di proprietà sia più convenente di un affitto, è proprio insito nel concetto stesso di mutuo: le rate pagate ogni mese non sono versamenti “a fondo perduto”, bensì quote di un piano di ammortamento limitato nel tempo e che porterà all’estinzione del debito. Si tratta di un vantaggio molto interessante per chi, ad esempio, immagina di rimanere nella stessa casa per tutta la vita, perché una volta estinto il mutuo non deve più sborsare nulla e può contare su un bene solido e duraturo, il cosiddetto “tetto sopra la testa”.

Naturalmente, a fronte di un prestito così importante, le banche chiedono degli interessi tutt’altro che irrisori – solo poche settimane fa la BCE ha alzato i tassi di interesse, e potrebbe rifarlo nei prossimi mesi – che, sommati alla quota capitale, si rendono l’acquisto di una casa una scelta non proprio economica. Inoltre, non bisogna dimenticare che oggi i mutui al 100% sono cosa assai rara, e che in media bisogna anticipare di tasca propria almeno del 20% dell’importo totale dell’immobile. Ad esempio, se una casa vale 250.000 euro bisogna versarne subito 50.000, ma da un punto di vista puramente finanziario esistono molte alternative per investire 50.000 euro in modo strategico, minimizzando i rischi e massimizzando i rendimenti. In ultimo, qualora non si trattasse dell’abitazione principale, a queste cifre bisogna aggiungere anche le tasse sull’acquisto della seconda casa, che possono incidere in modo considerevole sul bilancio generale.

Vantaggi fiscali e bonus: confronto tra mutuo e affitto

Per chiarirsi meglio le idee e capire cosa conviene tra mutuo e affitto è opportuno prendere in considerazione anche le agevolazioni fiscali e i bonus offerti da entrambe le soluzioni, perché in situazioni specifiche possono essere un elemento decisivo. Per quanto riguarda i contratti di locazione, con la legge di stabilità lo Stato ha stanziato per il 2023 delle risorse per il cosiddetto bonus affitto, un contributo economico che viene gestito a livello locale e che quindi varia a seconda del comune di riferimento, ma che in linea generale interessa gli inquilini con un basso reddito ISEE e con una particolare attenzione verso i giovani con meno di 31 anni e i pensionati. Inoltre, chi ha sottoscritto un contratto di locazione a cedolare secca può ottenere una detrazione fino a quasi 500 euro e che varia in proporzione del proprio reddito. Per quanto riguarda i mutui, invece, sono molte le agevolazioni a disposizione di chi acquista la prima casa, e in particolare prevedono:

• Riduzione sull’imposta di registro – che passa dal 9% al 2% – e sulle imposte catastali e ipotecarie – che ammontano 100 euro in tutto. Nel caso di soggetti al di sotto dei 36 anni, invece, è prevista l’esenzione completa.
• Detrazione Irpef del 19% per le spese di intermediazione immobiliare fino ad un massimo di 1000 euro e del 19% sulle spese accessorie del mutuo.

Quando conviene andare in affitto e quando richiedere un mutuo?

Cercando di tirare le somme rispetto a quanto visto fino a qui possiamo affermare che, da un punto di vista puramente finanziario, l’affitto conviene principalmente a chi vuole garantirsi un certo grado di libertà, a chi non ha una situazione economica solida e a chi preferisce impegnare il proprio capitale in forme di investimento più remunerative. Di contro, richiedere un mutuo può essere la soluzione ideale per chi abbia intenzione di stabilirsi in modo definitivo e disponga dell’anticipo necessario – anche se comprare casa senza soldi è una possibilità reale – o per chi abbia individuato un buon affare, magari un immobile all’asta, da mettere a reddito. A questi si aggiungono anche gli under 36 che, come abbiamo visto, sono al centro di alcune misure ad hoc che non riguardano solo le esenzioni fiscali ma anche, ad esempio, la possibilità che lo Stato possa intervenire offrendo garanzie agli istituti di credito che concedono ai giovani mutui di importo superiore all’80% del prezzo di acquisto della casa.

Ad ogni modo, quando ci si trova a scegliere tra mutuo e affitto l’importante è farsi guidare da un’attenta analisi del mercato e delle proprie disponibilità e, soprattutto, cercare di governare l’emotività: è un elemento spesso sottovalutato ma che può mettere a repentaglio le proprie finanze perché spinge a prendere decisioni sulla base dello slancio del momento e non dei dati oggettivi. Un buon consulente finanziario fa proprio questo: ti guida nella selezione dell’investimento migliore per te e nel rispetto dei tuoi obiettivi. Se vuoi comprendere meglio lo stato di salute delle tue finanze o cerchi un confronto per orientare le tue scelte, compila senza impegno il form online ed entra in contatto con i consulenti Moneyfarm.

Affitto con riscatto: in cosa consiste?

Chiudiamo questa analisi con una particolare soluzione che in pochi conoscono, ma che può essere la giusta via di mezzo tra un affitto e un mutuo: parliamo dell’affitto con riscatto, una formula che prevede la sottoscrizione di un contratto per una vendita futura nel quale viene stabilito a monte il prezzo di acquisto. Da un punto di vista pratico il proprietario si impegna a vendere l’immobile all’inquilino così come l’inquilino si impegna ad acquistarlo, il tutto nei modi e nei tempi regolati dal contratto. In questo caso, quindi, il proprietario fa le veci della banca, e il canone di affitto versato regolarmente ogni mese dall’affittuario sarà un po’ più alto perché includerà anche una quota di anticipo sul prezzo di acquisto. Si tratta a dire il vero di una strada poco battuta per vari motivi: dal punto di vista dell’affittuario, se da una parte la possibilità concreta di acquistare un immobile senza dover sottoscrivere un mutuo è interessante, l’idea di impegnarsi oggi per un acquisto che verrà finalizzato tra molti anni non è molto allettante; dal punto di vista del proprietario, invece, c’è la rinuncia alla propria libertà di disporre dell’immobile come meglio si crede, alla quale si aggiungono la notevole difficoltà di prevedere l’andamento futuro del mercato immobiliare e il conseguente rischio di concludere un pessimo affare.

Domande Frequenti

Esistono agevolazioni per l’acquisto della seconda casa?

No, la maggior parte delle agevolazioni sono dedicate a chi acquista la prima casa e riguardano la riduzione delle imposte di registro, catastali e ipotecarie, e la detrazione dell’Irpef sulle spese sostenute per l’intermediazione immobiliare e le spese accessorie del mutuo.

Esistono agevolazioni per l’affitto?

Sì, con la legge di stabilità sono state confermate una serie di agevolazioni che variano da comune a comune e che sono condizionate al reddito ISEE.

Ho dei risparmi: meglio investirli in un immobile o in altri strumenti finanziari?

In linea generale, l’investimento immobiliare non è remunerativo come può sembrare, e oggi il mercato finanziario offre soluzioni più flessibili e con migliori capacità di rendimento. Contatta il tuo consulente Moneyfarm per scoprire senza impegno la soluzione più adatta alle tue esigenze.