Mettere in affitto la prima casa può essere un modo per ricavare un’entrata aggiuntiva, finalizzata ad esempio a saldare le rate del mutuo e a velocizzare, così, l’estinzione del debito. Qualunque sia lo scopo – arrotondare o mettere a reddito l’immobile, per renderlo un investimento vero e proprio – gli ostacoli da superare sono diversi. Ricavare un guadagno dall’affitto dell’abitazione principale non sempre è possibile, considerati tutti i vincoli e i requisiti da rispettare. Il tuo obiettivo è comprare casa per affittarla e sfruttare le agevolazioni prima casa? Scopri come fare e se conviene davvero.
| Posso affittare la prima casa e conservare le agevolazioni? | Dipende dalla tipologia di affitto |
| Si può affittare la prima casa senza perdere l’esenzione IMU? | No, dimora e residenza devono coincidere |
| Esiste un’eccezione a questa regola? | Sì, l’affitto parziale |
| Si può affittare la prima casa con mutuo? | Sì |
Posso affittare la prima casa?
Comprare casa rientra a pieno titolo fra gli investimenti sicuri, a condizione che la scelta ricada su un immobile di qualità ubicato in una zona pregiata. Non sempre, però, si hanno ben chiari i costi e l’impegno che questa scelta richiede a livello organizzativo e di tassazione, specie se in ballo c’è l’affitto. Ciò vale anche per l’abitazione principale che, volendo, può essere messa a reddito per periodi più o meno brevi. Mettere in affitto la prima casa può essere una soluzione interessante, a condizione di non perdere le agevolazioni. A tal proposito, è necessario distinguere fra le imposte di registro e la possibilità di usufruire dell’esenzione IMU.
Dopo quanto tempo posso mettere in affitto la prima casa?
La prima casa si può affittare anche subito dopo l’acquisto senza necessariamente rinunciare alle agevolazioni. Per conservare il bonus prima casa, infatti, è sufficiente avere la residenza nello stesso comune, anche presso un indirizzo che non coincida fisicamente con l’abitazione. Un altro dubbio frequente è: posso affittare la prima casa prima dei 5 anni? La risposta è si: questo vincolo, infatti, riguarda solo la vendita dell’immobile che, se effettuata entro 5 anni dal rogito, comporta il rimborso delle agevolazioni con tanto di interessi. Un’eccezione a questa regola è la sostituzione prima casa, ovvero la vendita e l’acquisto di un altro immobile entro un anno dalla compravendita. Chi desidera acquistare un immobile aggiuntivo, inoltre, dovrà aspettare almeno un anno dal rogito.
Posso affittare la prima casa dove risulta la residenza?
L’affitto prima casa non comporta, per definizione, un cambio di residenza. Il bonus prima casa, infatti, resta valido se il proprietario si trasferisce all’interno dello stesso comune. É importante, tuttavia, prestare attenzione ai vincoli normativi per non correre il rischio di incorrere in irregolarità e sanzioni. Non bisogna dimenticare, infatti, che l’immobile deve conservare le caratteristiche di abitazione principale (inclusa la reperibilità del proprietario) dal punto di vista della tassazione IMU. In linea generale, l’affitto è in linea con questa definizione quando è temporaneo o quando si configura come coabitazione. Nello specifico si può affittare la prima casa dove risultano, contemporaneamente, la residenza e il domicilio con l’affitto parziale, dove il proprietario continua ad abitare presso l’immobile riservando all’inquilino una porzione dello stesso.
Per quanto riguarda le tasse, non è necessario conservare la residenza o il domicilio presso il medesimo indirizzo per avere diritto alle esenzioni prima casa. Chi decide di affittarla, infatti, può trasferirsi all’interno dello stesso comune senza per questo perdere i requisiti. Ciò non significa, tuttavia, che sia possibile riscuotere l’affitto della prima casa senza cambiare la residenza IMU (imposta municipale unica). Tale imposta, infatti, – così come la Tasi (tassa sui servizi indivisibili) – è soggetta a esenzione solo se la residenza e la dimora abituale coincidono con l’abitazione in questione che risulta, quindi, abitazione principale a pieno titolo. Chi trasferisce il domicilio altrove potrà comunque affittare la casa: tecnicamente, però, è tenuto a versare le imposte sul possesso dell’immobile ovvero Imu e Tasi.
Posso affittare la prima casa se ho un mutuo?
Affittare la prima casa con mutuo è possibile: il proprietario non sarà soggetto a sanzioni o maggiorazione delle imposte, a meno di mantenere la residenza all’interno dello stesso Comune. Potrebbe sorgere, tuttavia, uno svantaggio dal punto di vista fiscale, ovvero la perdita delle agevolazioni sugli interessi passivi del mutuo. In sede di dichiarazione dei redditi, infatti, questi risultano detraibili dall’IRPEF in misura del 19%. Questa opportunità, però, riguarda solo gli immobili presso cui si trova la residenza e qualificati come abitazione principale. Se questo requisito decade, gli interessi non possono essere scaricati col 730.
Posso affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni fiscali?
Dipende. É necessario fare chiarezza su cosa si intende per agevolazione fiscale per capire se conviene davvero mettere in affitto la prima casa. L’IMU, nello specifico, è una tassa non dovuta per i proprietari di prima casa con dimora abituale e residenza del nucleo familiare presso l’abitazione principale. Di conseguenza, nella generalità dei casi, l’Imu della prima casa affittata non è soggetto a esenzione. Un caso diverso è l’affitto prima casa parziale, scelta che consente di mantenere invariate la residenza e la dimora abituale, conservando così il requisito di abitazione principale e l’agevolazione Imu e Tasi.
Per quanto riguarda le tasse di registro, posso cambiare la prima casa con accortezze specifiche. La vendita dell’immobile deve essere completata dopo 5 anni dal rogito: in caso contrario, le agevolazioni non saranno più valide con effetto retroattivo sul beneficio fiscale già concesso. Detto altrimenti, sarà necessario restituire al fisco gli importi scontati in occasione della compravendita iniziale. Per aggirare questa situazione è necessario acquistare un nuovo immobile entro un anno dal rogito, a condizione, ovviamente, che la nuova abitazione soddisfi le caratteristiche prima casa e il requisito di abitazione principale.
Affitto prima casa: come funziona la tassazione?
In aggiunta alle imposte sulla proprietà dell’immobile, chi desidera affittare la prima casa dovrà considerare le tasse sull’affitto. A questo proposito è possibile optare per la tassazione ordinaria o, in alternativa, per la cedolare secca. Nel primo caso i guadagni derivanti dall’affitto andranno a incidere sul reddito e, di conseguenza, sull’aliquota IRPEF. Con la cedolare secca, i proventi della locazione non fanno cumulo col reddito e si applica, al contrario, un’aliquota fissa del 21%. Questa può subire una riduzione aggiuntiva se l’immobile è situato in un Comune ad alta densità abitativa. Nel caso dell’affitto a canone concordato è possibile beneficiare di uno sconto su Imu e Tasi.
Posso affittare la prima casa per brevi periodi?
Per gestire l’affitto in modo più flessibile e non perdere le agevolazioni fiscali è possibile procedere in due modi. Si può affittare la prima casa per brevi periodi oppure optare per l’affitto parziale, continuano a risiedere nell’immobile e ricavando uno spazio – se la metratura e la distribuzione dei locali lo consentono – per ospitare gli inquilini. La seconda soluzione permette di conservare, senza eccezione, le agevolazioni prima casa. Nel caso degli affitti brevi, il vantaggio è dato dalla possibilità di mantenere il possesso dell’abitazione e, inoltre, di migliorare il guadagno, aumentando in proporzione l’affitto mensile. In questo modo, inoltre, è possibile abbattere il rischio di morosità e gli eventuali problemi che possono insorgere con gli inquilini alla scadenza del contratto. Ovviamente le due soluzioni – locazione breve e coabitazione – possono convivere, ottimizzando così la gestione dell’affitto e riducendo il carico fiscale legato all’imposta Imu. In caso di locazioni inferiori ai 30 giorni, inoltre, non vi è la necessità di registrare il contratto presso l’agenzia delle entrate. Per quanto riguarda la locazione parziale, andrà indicato l’uso promiscuo con utilizzo prevalente come abitazione principale. In entrambi i casi – affitto totale o parziale – è possibile scegliere fra tassazione ordinaria e cedolare secca.
E se l’immobile è ereditato?
Affittare la prima casa è possibile anche se l’immobile è acquisito per effetto di un’eredità. Se ci sono più persone nell’asse ereditario, è sufficiente che risulti prima casa per uno degli eredi. É necessario fare attenzione, in ogni caso, ai requisiti da rispettare per non perdere le agevolazioni. Nel dettaglio la casa deve rappresentare il primo immobile per gli eredi o per uno di essi. Vale in ogni caso il requisito della residenza che dovrà essere trasferita presso l’indirizzo in questione entro 18 mesi dalla successione.
Affittare casa come investimento: mettere un investimento immobiliare a reddito conviene?
Affittare la prima casa e, in generale, un immobile di proprietà si può considerare una buona strategia di investimento? Come abbiamo visto, le variabili da considerare sono numerose specie per quanto riguarda la tassazione. Nell’insieme, il rendimento non è sempre assicurato o può risultare molto inferiore alle aspettative. Comprare casa, del resto, richiede un’esposizione elevata dal punto di vista economico, cui non sempre corrisponde un ritorno soddisfacente. Pensiamo, ad esempio, a un immobile caratterizzato da una classe energetica bassa che, negli anni, potrebbe richiedere opere di ristrutturazione costose. Oppure, a una casa posizionata in una zona poco servita, circondata da un patrimonio edilizio poco pregiato, dove il margine di guadagno sull’affitto risulta quasi per definizione ridotto. In questi casi, spendere cifre importanti per comprare casa potrebbe risultare poco conveniente. Se disponi di un capitale limitato, puoi valutare investimenti alternativi adatti anche per piccoli budget. Per sapere di più puoi dare un’occhiata alle nostre guide aggiornate al 2023:
• investire in oro
• investire in azioni
• investire in obbligazioni
• investire 1.000 euro
• investire 5.000 euro
• investire 10.000 euro
• investire 20.000 euro
• investire 30.000 o 40.000 euro
Conclusioni
Chi desidera investire in immobili dovrebbe sempre prestare attenzione alle disposizioni di legge: il rischio, infatti, non è solo di vedersi aumentare le tasse, ma anche di dover restituire gli importi già scontati grazie al bonus. Per toglierti ogni dubbio ti consigliamo di consultare la nostra guida alla rendita immobiliare coi consigli per migliorare il rendimento delle proprietà e gestire gli aspetti fiscali. É necessario, in ogni caso, valutare bene i costi e le questioni organizzative per capire se conviene davvero puntare sull’affitto o se è meglio orientarsi su altre soluzioni – come investire in azioni ed ETF – per avere un guadagno e far quadrare il bilancio. In generale, a fare la differenza è soprattutto il capitale a disposizione: se l’obiettivo è realizzare una rendita, comprare casa a scopo di investimento può essere utile se l’immobile è ben posizionato sul mercato. In ogni caso, esistono modalità più semplici per investire per i figli e soluzioni più snelle per gestire i risparmi. Un piano di accumulo Moneyfarm, associato a un piano di investimento personalizzato, può essere l’idea giusta per incrementare le disponibilità economiche, grazie alla composizione degli interessi i cui effetti si evidenziano in modo progressivo di anno in anno.
Domande frequenti
É possibile affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni?
La prima casa può essere affittata senza perdere le agevolazioni fiscali (bonus prima casa) a condizione di rispettare il requisito di abitazione principale che prevede, fra le altre cose, la reperibilità del proprietario. Le agevolazioni prima casa non decadono se il proprietario si trasferisce all’interno dello stesso Comune. Chi decide di vendere la prima casa dovrà aspettare 5 anni dal rogito oppure optare per la cosiddetta sostituzione prima casa, ovvero procedere con la nuova compravendita entro un anno.
Quali tasse si applicano all’affitto prima casa?
Le tasse sulla locazione dipendono dal tipo di regime fiscale adottato. La tassazione ordinaria comporta il cumulo dei proventi della locazione con il reddito, andando così a incidere sull’aliquota Irpef. La cedolare secca, al contrario, prevede un aliquota fissa al 21 % (o inferiore nel caso dei comuni ad alta densità abitativa). La prima casa si può affittare in locazione totale o parziale, riservando cioè una porzione dell’immobile agli inquilini. Nel caso della coabitazione, sarà possibile mantenere l’esenzione IMU che, diversamente, decadrà qualora si verifichi il cambio di domicilio.
Si può affittare la prima casa per brevi periodi?
L’affitto breve della prima casa è una soluzione flessibile che consente di mantenere il requisito di abitazione principale e di conservare le relative agevolazioni fiscali. Un altro vantaggio è la possibilità di applicare un affitto più alto, ad esempio nelle località turistiche alta stagione. Se la durata dell’affitto è inferiore ai 30 giorni non è richiesta la registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate.