Mutuo a tasso fisso o variabile: quale conviene nel 2024?

Dopo quello di 0.50 punti dello scorso luglio, poche settimane fa la Banca Centrale Europea ha deciso per un altro rialzo dei tassi d’interesse, questa volta di 0.75 punti, e non sarà l’ultimo: entro la fine dell’anno, infatti, si prevedono altri ritocchi a causa dell’inflazione che non accenna a diminuire, rimanendo ben al di sopra dell’obiettivo del 2%. Si tratta di misure estremamente significative che non interessano esclusivamente economisti e trader, ma che impattano in modo decisivo sulla vita quotidiana di tutti noi e in particolare di chi è in procinto di accendere un mutuo. Anche se a nostro avviso investire nell’immobiliare non è più una scelta conveniente, per molti l’acquisto della casa rimane un obiettivo importante e dunque vale la pena approfondire l’argomento e chiedersi: alla luce di questi cambiamenti, oggi è meglio un mutuo a tasso fisso o variabile?

Tasso fisso e variabile: chi li stabilisce?

Sentiamo spesso parlare di parametri che cambiano e percentuali che aumentano, ma è opportuno fare un passo indietro e chiarire come funzionano i tassi dei mutui e chi li stabilisce. Quando chiediamo un mutuo in banca, indipendentemente dal fatto che si tratti di un fisso o di un variabile, stiamo di fatto chiedendo un prestito per un importo che ci impegniamo a rimborsare nell’arco di un determinato numero di anni e maggiorato di una percentuale che costituisce, appunto, l’interesse. Va da sé che più è alto il tasso di interesse e più alto sarà il costo a carico del debitore che oltre a dover restituire la somma prestata (quota capitale) dovrà anche remunerare il creditore per il prestito concesso. Il tasso di interesse è soggetto alle decisioni delle Banche Centrali di riferimento – nel nostro caso la BCE – dalle quali gli istituti privati prendono in prestito il denaro, e varia in eccesso o in difetto a seconda di diversi fattori come la crescita, la stabilità finanziaria e l’inflazione che, come sappiamo, ha avuto un ruolo determinante nell’aumento dei tassi delle ultime settimane e che hanno raggiunto quota 1,25%. Il tasso della BCE, quindi, funge da indicatore generale dell’intero sistema e condiziona i valori di riferimento per l’erogazione dei mutui: l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate), che è la media ponderata dei tassi di interesse delle transazioni finanziarie tra le principali banche europee, e l’Eurirs (Euro Interest Rate Swap), che è legato all’andamento dei tassi di interesse applicati agli swap utilizzati dalle banche per proteggersi da eventuali perdite.

Mutuo a tasso fisso e variabile: qual è la differenza?

Sapere cosa condiziona i tassi d’interesse bancari non è sufficiente per capire se conviene un mutuo a tasso variabile o fisso nel 2023, ma bisogna comprenderne a fondo le differenze: se è vero che, in entrambi i casi, i tassi dei mutui sono dati dalla somma dei tassi di mercato più una percentuale decisa dalla banca, è opportuno fare alcune distinzioni. La prima riguarda i parametri presi in considerazione ai fini del calcolo: per i mutui a tasso fisso gli istituti bancari si basano sull’Eurirs, mentre per i mutui a tasso variabile sull’Euribor. La seconda invece riguarda le variazioni dei tassi nel corso del tempo: nel caso del tasso fisso, l’interesse rimane costante per tutta la durata del mutuo, mentre nel caso del variabile può cambiare più volte nel corso degli anni in funzione dell’andamento dell’Euribor. Questo naturalmente influisce anche sull’importo della rata che, pur dipendendo dal piano di ammortamento scelto con la propria banca, rimarrà immutato nel tempo nel caso del mutuo a tasso fisso, mentre potrà cambiare in eccesso o in difetto nel caso del tasso variabile.
Un’altra differenza sostanziale da prendere in considerazione per valutare il tasso fisso o variabile di un mutuo è il costo complessivo che dovremo sostenere per il prestito, e che viene espresso in formula percentuale da due strumenti: il TAN e il TAEG. Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso di interesse annuale che la banca ci chiede per l’erogazione del finanziamento, mentre il TAEG (Tasso Annuale Effettivo Globale) è un indicatore virtuale che rappresenta il costo totale a nostro carico e include non solo gli interessi ma anche tutti gli altri oneri che dobbiamo sostenere.

Come si calcola il mutuo a tasso fisso?

Ora che abbiamo visto le variabili che entrano in gioco e le differenze sostanziali tra le diverse tipologie di finanziamento, entriamo nel merito dei singoli strumenti per capire come funzionano, partendo dal mutuo a tasso fisso. I quattro elementi che entrano in gioco ai fini del calcolo sono:

• Il capitale, vale a dire l’importo totale del finanziamento che stiamo richiedendo e che, ricordiamolo, nella maggior parte dei casi non può superare l’80% del valore dell’immobile;
• La durata del periodo di rimborso del finanziamento;
• L’Eurirs di riferimento, vale a dire l’indice di pari durata rispetto al nostro mutuo: ad esempio, se sottoscriviamo un mutuo di 30 anni dovremo prendere in considerazione l’indice IRS 30A;
• Lo spread, vale a dire il ricarico che la banca applica al tasso base per ottenere il proprio guadagno. Lo spread, che viene stabilito il giorno della sottoscrizione del contratto e rimane invariato per tutta la durata del mutuo, viene espresso in forma percentuale e rappresenta la differenza tra il tasso effettivamente applicato e il tasso di riferimento (in questo caso l’Eurirs).

L’importo mensile della rata di un mutuo a tasso fisso si ottiene seguendo una formula matematica ben precisa e si può calcolare su molti simulatori online (compresi i portali stessi degli istituti bancari) o direttamente con un foglio di calcolo inserendo tutti i parametri che abbiamo menzionato. Ecco un esempio pratico: immaginiamo di aver individuato un immobile del valore di 400.000 euro, e di richiedere oggi un mutuo a tasso fisso per 250.000 euro da restituire in 30 anni. Ipotizzando di doverlo sottoscrivere con un TAN del 3,14% (ottenuto dalla somma tra l’IRS a 30 anni a 1,79% e lo spread a 1,35%), pagheremmo una rata mensile fissa di 1.100 Euro.

A chi e quando conviene?

Il vantaggio di preferire un mutuo a tasso fisso rispetto ad un tasso variabile è certamente la sicurezza di un importo definito a monte, che non può aumentare nel tempo: si tratta quindi di una scelta particolarmente interessante per chi ha necessità di sottoscrivere un finanziamento di lunga durata – dai 20 anni in su – e, non potendo prevedere cosa succederà nel lungo termine, preferisce tutelarsi accettando di pagare un po’ di più. Inoltre, il tasso fisso è generalmente più indicato per chi ha un reddito stabile e con poco margine di avanzamenti di carriera, e che quindi potrebbe non essere in grado di sostenere un eventuale aumento di rata nel caso di un mutuo a tasso variabile. Del resto, chi ha sottoscritto un mutuo a tasso fisso qualche anno fa può dormire sonni tranquilli anche in un momento storico come questo, nel quale i tassi per le nuove stipule stanno crescendo in modo importante e stiamo assistendo ad un aumento significativo delle richieste di surroga da prodotti a tasso variabile verso soluzioni a tasso fisso.

Un ultimo spunto di riflessione sul tema dell’eventuale convenienza del tasso fisso è che, a conti fatti, si tratta sempre di una convenienza relativa. Riprendendo l’esempio fatto nel paragrafo precedente, proviamo a capire quanto avremo effettivamente speso una volta estinto il nostro debito moltiplicando la rata mensile ipotizzata (1.100 euro) per il numero di rate sostenute (360, immaginando di mantenere il finanziamento fino alla scadenza): il risultato è 396.000 euro, di cui 250.000 sono quota capitale – cioè l’importo che abbiamo chiesto in prestito – e 146.000 euro sono quota interessi versati. Si tratta di cifre significative e da consulenti finanziari non possiamo non porre l’accento sul fatto che esistono modi ben più remunerativi, trasparenti e sicuri di investire 100.000 euro nel 2023. Se stai cercando soluzioni per mettere al sicuro i tuoi risparmi e, allo stesso tempo, far crescere il tuo patrimonio, compila senza impegno il form online.

Come si calcola il mutuo a tasso variabile?

Incubo dei soggetti più avversi al rischio e di chi vuole tenere sotto controllo fino all’ultimo centesimo – e gli ultimi annunci della BCE sembrano dar loro ragione – il mutuo a tasso variabile è per sua definizione imprevedibile. Il calcolo della rata mensile, infatti varia a seconda delle oscillazioni dell’indice finanziario di riferimento al quale è legato in modo direttamente proporzionale: questo significa che quando sale l’indice sale anche la rata, e viceversa. I parametri da prendere in considerazione ai fini del calcolo sono i medesimi che abbiamo analizzato per il mutuo a tasso fisso – capitale, durata, spread – ai quali si aggiunge l’indice di riferimento che, nella maggior parte dei casi, è l’Euribor a 3 mesi.

Proviamo a replicare l’esempio fatto per il mutuo a tasso fisso prendendo in considerazione i valori attuali dell’Euribor: richiedendo oggi un mutuo a tasso variabile di 250.000 euro della durata di 30 anni per l’acquisto di un immobile del valore di 400.000, oggi ci troveremmo davanti ad un TAN dell’1.76% (di cui 0,66% Euribor a 3 mesi e 1,10% di spread) e pagheremmo una rata mensile di circa 920 euro.

A chi e quando conviene?

A guardare solo l’importo della rata mensile potrebbe sembrare che, a parità di importo erogato e di durata, il mutuo a tasso variabile convenga indistintamente a tutti, ma è evidentemente un ragionamento miope che non tiene conto del contesto e della componente di rischio insita in questo genere di prodotto. In linea generale, possiamo dire che il mutuo a tasso variabile può rispondere alle esigenze di chi ha un reddito alto o con buone potenzialità di miglioramento (prospettive di crescita, scatti di carriera, bonus…) perché si troverebbe a pagare una rata più bassa rispetto al tasso fisso almeno per i primi mesi ma sarebbe in grado di sostenere un incremento qualora l’indice di riferimento dovesse aumentare. Inoltre, anche chi ha intenzione di sottoscrivere un mutuo di breve durata e segue un piano mensile di risparmio efficace potrebbe beneficiare di un mutuo variabile, con la consapevolezza di poter attingere al proprio accantonamento per integrare la rata qualora dovesse salire rapidamente, il tutto senza compromettere il proprio stile di vita.

Anche se la storia recente ci ha insegnato che la situazione può sempre peggiorare – molti ricordano la bolla immobiliare che, tra il 2007 e il 2008, ha portato l’Euribor oltre il 5% – non possiamo ignorare i possibili margini di miglioramento: l’aumento dei tassi al quale stiamo assistendo è figlio della necessità di controllare l’inflazione, oggi molto alta, e non possiamo escludere un progressivo rientro e una normalizzazione sul lungo termine. Avere la capacità economica e psicologica di far fronte alla fase più difficile può fare la differenza nei mutui proprio come negli investimenti.

Cambiare mutuo da tasso variabile a fisso: è possibile?

La buona notizia è che quando si tratta di mutui si può cambiare idea, non solo passando dal tasso variabile al tasso fisso ma anche, ad esempio, chiedendo una modifica delle condizioni del proprio mutuo. Le opzioni più comuni sono due:

• Surroga del mutuo: l’opportunità alla quale stanno ricorrendo molti mutuatari in questi medi e che permette di trasferire il proprio mutuo ad un altro istituto bancario, con la possibilità di cambiare tipologia e passare da un tasso variabile ad un tasso fisso (o viceversa). In questo caso sarà la nuova banca ad occuparsi di estinguere il debito con la banca precedente.
• Rinegoziazione del mutuo: per evitare di perdere clienti, molte banche mettono a disposizione dei propri debitori la possibilità di rinegoziare il mutuo, riscrivendone le condizioni. Questa opzione permette di rimanere con il proprio istituto di credito evitando di dover estinguere il mutuo e accenderne un altro con un’altra banca.

Quali sono le alternative al mutuo a tasso fisso o variabile?

Fino ad ora ci siamo concentrati sulle formule più comuni, vale a dire il mutuo fisso e il mutuo variabile, ma la realtà è che esiste una terra di mezzo nella quale si possono sottoscrivere mutui che potremmo definire “a formula mista”, beneficiando dei vantaggi di entrambe le soluzioni. Uno dei più apprezzati al momento – e che man mano sempre più istituti bancari stanno aggiungendo al proprio ventaglio di proposte – sembra essere il mutuo variabile con CAP, uno strumento che permette di sfruttare l’andamento dei tassi quando sono in fase di ribasso ma, allo stesso tempo, proteggersi dai rialzi fissando un tetto massimo (un “cappello”) alla propria rata mensile. Una seconda formula ibrida, ancora poco conosciuta e sfruttata, è quella che prevede la stipula di un mutuo variabile a rata costante, la cui durata può aumentare o diminuire nel corso degli anni a seconda dell’andamento dell’Euribor: con questa tipologia di mutuo è possibile bloccare il tasso negli anni come se si trattasse di un mutuo a tasso fisso e, qualora l’indice di riferimento aumentasse, non aumenterebbe l’importo della rata mensile bensì la durata stessa del mutuo, con l’integrazione di rate aggiuntive. Tuttavia, quando si sceglie di optare per formule meno convenzionali come queste è ancora più opportuno fare tutte le valutazioni del caso e prendere in considerazione non solo i tassi e lo spread ma anche il TAEG, che rimane uno dei parametri più chiari per comprendere il reale impatto degli interessi sul prestito.

Esiste poi una terza opzione, che è quella di comprare casa senza mutuo ricorrendo a formule alternative come leasing o affitto con riscatto ma anche attingendo ai propri risparmi: disporre delle somme necessarie per acquistare un immobile è un’impresa tutt’altro che impossibile se si inizia presto ad accantonare e ad investire i propri soldi per farli crescere nel tempo con strumenti efficaci come i Piani di Accumulo Capitale (PAC) e i portafogli di investimento Moneyfarm: scopri di più sulle nostre soluzioni costruite sulla base delle tue esigenze compilando senza impegno il form online.

Domande Frequenti

Che differenza c’è tra TAN e tasso d’interesse?

Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso di interesse annuale che la banca ci chiede per l’erogazione del finanziamento, ed è composto dalla somma tra l’indice di riferimento (l’Euribor per i mutui variabili, l’Eurirs per i mutui fissi) e lo spread, vale a dire il ricarico applicato dalla banca.

Che mutuo mi conviene scegliere se penso di estinguerlo in anticipo?

Nel caso in cui si fosse intenzionati ad estinguere il mutuo con largo anticipo rispetto alla sua scadenza naturale potrebbe essere più conveniente il mutuo a tasso variabile, soprattutto se si decide di farlo in un momento di ribasso dei tassi.

Quindi nel 2023 conviene un mutuo a tasso variabile o fisso?

Così come avviene per gli investimenti, anche per quanto riguarda i mutui non esiste una soluzione che va bene per tutti indiscriminatamente: la scelta dipende dalla propria situazione finanziaria, dall’orizzonte temporale del mutuo che si sottoscrive e dall’importo complessivo.