Vivere di rendita immobiliare è possibile nel 2023? È bene partire da un presupposto: il mattone non è necessariamente un investimento semplice e sicuro. Rispetto all’investimento in titoli, ciononostante, offre ampi margini di trattativa, con aspettative di rendimento interessanti per chi fa le scelte giuste.
| 🧱 Investire nel mattone è sicuro? | Dipende dalla zona e dai cicli di mercato |
| 💰 Quanto può fruttare l’affitto di un immobile? | Anche il 10 % del valore |
| ❓ Cosa conviene comprare? | Piccole metrature in zone pregiate |
| 💸 Quanto costa affittare un immobile? | Le tasse dipendono dal regime fiscale, dal reddito e dal tipo di contratto |
Rendita immobiliare: cosa significa?
Cosa significa vivere di rendita? Essenzialmente, far fruttare i risparmi per generare un flusso di entrate che garantisca una prospettiva di stabilità e sicurezza. Come raggiungere questo obiettivo finanziario? Un modo per farlo è acquistare case, terreni e locali commerciali con l’obiettivo di ottenere una rendita immobiliare. Cos’è esattamente e qual è la strategia per valorizzarla? La rendita immobiliare, per definizione, coincide col possesso di un bene che produce un reddito continuativo (al netto dei costi), grazie alla possibilità di riscuotere un canone di affitto. Un’altra possibilità per guadagnare col mattone è puntare sulle compravendite per generare una plusvalenza immobiliare.
Rendita immobiliare: come funziona?
Dopo aver chiarito il significato di rendita immobiliare, proviamo a capire come realizzarla in concreto, sfruttando le opportunità offerte dal mercato. Quali sono le migliori opzioni per ottenere una rendita con la locazione?
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Affitto casa in città
Le grandi città sono, in generale, le più redditizie a livello di rendita da affitto immobiliare se prendiamo in considerazione le zone centrali e pregiate. I prezzi degli affitti sono cresciuti sensibilmente negli ultimi anni per effetto della mobilità lavorativa e dell’incertezza economica che ha alimentato la domanda di immobili in locazione, specie se provvisti di giardino comune o esclusivo.
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Affitto casa al mare
Vivere di rendita immobiliare è possibile con le locazioni turistiche? Dipende da quanto è attrattiva la località in questione e dall’estensione della stagione turistica. Dopo una fase molto difficile, il mercato delle case vacanze ha segnato una ripresa sia sul piano degli affitti che delle compravendite.
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Affitto casa in montagna
Un’analoga considerazione si può fare per le case in affitto in montagna che possono produrre un rendimento lordo intorno al 4% – 7%. A incidere molto è la vicinanza degli impianti e, in generale dei servizi.
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Affitto casa all’estero
Per chi ha soldi da investire, comprare casa all’estero può essere un’opportunità da considerare, senza dimenticare i rischi legati alla valuta e al mercato di riferimento, così come la necessità di affidarsi a un’agenzia in loco con tutti i costi che ciò comporta.
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Affitto negozio
I locali commerciali sono una tipologia di investimento che può rivelarsi piuttosto redditizia. Basti considerare la flessione dei valori di vendita e la domanda di immobili in locazione nelle grandi città e non solo.
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Affitto box
Per chi ha un budget contenuto comprare un box a scopo investimento può essere una valida opzione.
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Affitto ufficio
Il segmento degli immobili uso ufficio non è uniforme: richiede, pertanto, una valutazione molto attenta e mirata.
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Altre opzioni: AirBnb
Gli affitti brevi rappresentano una buona possibilità per arrotondare le entrate, tenendo presente che anche le locazioni turistiche di breve durata (vedi AirBnb e analoghi servizi web) sono soggette a cedolare secca o tassazione Irpef.
Quanto viene tassato l’affitto di una casa?
Il calcolo della rendita immobiliare deve necessariamente considerare la tassazione che grava sulla proprietà dell’immobile e sull’attività di locazione. Le imposte sull’affitto possono essere calcolate in due modi: tassazione ordinaria o cedolare secca, con aliquote diverse in base alla tipologia di contratto di locazione e al reddito.
Come acquistare immobili da mettere a reddito?
La strategia per ottenere una rendita derivante da una o più proprietà immobiliari è diversa a seconda del budget da investire. Una soluzione valida, ad esempio, può essere quella di acquistare immobili da ristrutturare a basso prezzo e valorizzarli per ottenere una plusvalenza. In alternativa, è possibile orientarsi sulle locazioni turistiche o acquistare appartamenti di piccole dimensioni in centro città. Il calcolo della rendita immobiliare, in ogni caso, è il fondamentale per valutare la qualità dell’investimento e per cercare di prevedere la sua tenuta nel tempo.
Quale rendimento attendersi da un immobile?
Non basta valutare la commerciabilità della zona e confrontare i prezzi al metro quadro per capire se una casa rappresenta un buon investimento ai fini della rendita immobiliare. Il calcolo è articolato e deve soppesare anche le tasse e i costi di gestione. Un’altra voce da considerare è il costo del mutuo: perché l’investimento sia redditizio, la rata non deve evidentemente superare il rendimento atteso.
| Segmento immobiliare | Rendimento atteso |
| Residenziale | 3 – 11 % |
| Locali commerciali | 5 – 15 % |
| Box | 4 – 7 % |
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Rendimenti residenziali
Perché l’investimento sia redditizio – al netto dei costi di gestione – è consigliabile puntare a un rendimento lordo del 7% – 8%. Rispetto alle grandi metrature, bilocali e trilocali tendono a performare meglio e sono più facili da gestire.
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Rendimenti dei locali commerciali
La locazione commerciale si conferma un buon investimento nelle grandi città e nei capoluoghi, con punte di redditività a Milano, Ferrara e Genova.
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Rendimenti degli uffici
Calcolare il ritorno sull’investimento, per chi acquista un immobile ad uso ufficio, non è semplice, trattandosi di un mercato disomogeneo che risente molto della zona.
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Rendimenti dei box
Rispetto ad altre tipologie di investimento immobiliare, affittare un box offre rendimenti inferiori a livello percentuale. Il vantaggio è dato dalla possibilità di limitare il rischio, aggiudicandosi un box a prezzo contenuto rispetto al costo di una casa di piccole o grandi dimensioni.
Rendita immobiliare: calcolo
Il tuo obiettivo è vivere di rendita grazie agli affitti o alla compravendita immobiliare? Il primo elemento da considerare è il calcolo del rendimento immobiliare. Il tasso di rendimento è utile sia per confrontare diversi immobili che per raffrontare le operazioni in ambito real estate con forme di investimento alternative. Come ricavare il valore di mercato di un immobile?
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Reddito lordo dell’immobile
Anzitutto dovrai ipotizzare il reddito lordo: per farlo puoi prendere in considerazione il valore medio degli affitti della zona, rapportato alle caratteristiche dell’immobile (disponibilità di box, giardino e così via).
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Costi operativi della proprietà
Per ricavare il reddito netto, dovrai sottrarre quindi i costi di gestione: manutenzione straordinaria, assicurazione, tasse, costo dell’agenzia e altre consulenze. In questo modo puoi ottenere il il reddito netto dell’immobile.
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Calcolo del tasso di rendimento
Per calcolare il tasso di rendimento, non resta che dividere il reddito netto per il costo complessivo di acquisto. Non dimenticare i costi finanziari e commerciali di acquisto dell’immobile (a proposito, qual è costo del notaio per l’acquisto della prima casa?).
Vivere di rendita immobiliare: è possibile nel 2023?
Investire nel mattone ha indubbiamente il suo fascino. Per chi punta alla rendita da affitto immobiliare, le sfide includono la gestione dei problemi di manutenzione, la selezione degli affittuari e, non da ultima, la riscossione degli affitti. Per limitare i rischi è possibile ricorrere a formule “alternative” o delegare la gestione delle proprietà ad agenzie e realtà specializzate, tenendo presente che il relativo costo andrà a influenzare inevitabilmente la redditività.
Conclusioni
In sintesi, investire nell’immobiliare conviene? In molti casi, non è semplice prevedere se un immobile potrà rappresentare una fonte di guadagno o piuttosto una spesa. Il tasso di rendimento, del resto, non può essere utilizzato come unico indicatore: il potenziale dell’investimento dipende da numerosi altri fattori, inclusi i cicli di mercato che possono manifestarsi in modo più o meno graduale. Per avere più solidità a livello finanziario è consigliabile ampliare la strategia di gestione dei risparmi, rivolgendosi a un consulente finanziario indipendente per costruire un portafoglio su misura.
Domande frequenti
Come funziona la rendita immobiliare?
Vivere di rendita immobiliare significa poter disporre di entrate continuative – o di una stabilità finanziaria – grazie all’affitto di immobili di proprietà o alle plusvalenze realizzate con operazioni di compravendita.
Come si calcola il rendimento di un immobile?
Il tasso di rendimento può offrire un’indicazione valida circa la redditività di un’operazione immobiliare. Per calcolarlo è necessario dividere il reddito netto per il costo di acquisto complessivo dell’immobile. Il reddito netto si ricava sottraendo i costi di gestione al reddito lordo, ipotizzato sulla base del valore medio degli affitti.
Come vengono tassati gli immobili in affitto?
Il calcolo della tasse dipende dal contratto di locazione e dal tipo di regime fiscale (IRPEF o cedolare). La cedolare secca può risultare vantaggiosa per affittare a studenti universitari o per rendite derivanti da più immobili. Un altro caso tipico sono gli affitti brevi.
*Investire in strumenti finanziari comporta rischi inerenti, tra cui perdita di capitale, fluttuazioni del mercato e rischio di liquidità. I rendimenti passati non sono indicativi di quelli futuri. È importante considerare la tua tolleranza al rischio e gli obiettivi d’investimento prima di procedere.