Contratto di affitto transitorio: cos’è e come funziona?

Il contratto transitorio è particolarmente conveniente, infatti, per chi non intende trasferirsi definitivamente e si sposta per motivi di studio o, su indicazioni del proprio datore di lavoro, ha la necessità di trascorrere alcuni mesi in un Comune diverso da quello di residenza. Il proprietario dell’immobile può dunque accordarsi con l’affittuario per offrire un contratto che duri fino a 4 anni, scegliendo liberamente se includere o meno la clausola di rinnovo. 

Chi cerca un affitto a lungo termine che non presenta un iter burocratico troppo complesso, pertanto, può trovare nei contratti affitto transitori la migliore soluzione. Questi permettono infatti di stipulare un contratto di locazione senza vincolare il proprio capitale in modo eccessivamente stringente, avendo entrambe le parti piena libertà di rescindere l’accordo nel momento in cui le reciproche esigenze dovessero cambiare. 

Tra il comprare casa o affittarla, pertanto, in presenza di spostamenti momentanei è certamente preferibile scegliere un contratto di locazione transitorio.

Per stipulare contratti di locazione di questo tipo, tuttavia, sia il proprietario sia il conduttore devono rispettare determinati requisiti, così da modulare l’accordo sulle specifiche esigenze di entrambe le parti. In questo articolo vi spiegheremo quali sono le procedure previste dalle leggi per la locazione ad uso transitorio e quali sono tutti i vantaggi e gli svantaggi dei contratti transitori. 

Contratto di locazione transitoria: durata, canone e modelli previsti dalla legge

Il contratto di locazione transitoria è una formula di affitto ad uso abitativo temporaneo che, in Italia, è regolata dall’art. 5 della L. n. 431/1998. La normativa stabilisce che il locatore, ossia il proprietario dell’immobile, può offrire per un periodo di tempo limitato il proprio immobile ad un conduttore o locatario (ossia colui che vi abiterà), a fronte del pagamento di un canone in denaro. 

La legge prevede inoltre che, per la durata del contratto, l’inquilino abbia il diritto di utilizzare e godere dell’immobile come se ne fosse il proprietario. Il contratto di locazione ad uso abitativo transitorio risponde a norme specifiche in materia di diritti e doveri di entrambe le parti, che devono essere contenuti nel modello di accordo che è sempre consigliabile stipulare per iscritto, così da offrire tutela sia alla figura del locatore sia ad un qualsiasi inquilino. 

Per evitare future problematiche, è sempre preferibile effettuare la stipula dell’accordo secondo uno dei modelli riconosciuti dall’ Agenzia delle Entrate e codice civile. Vediamo quali opzioni si hanno a disposizione.

Quale tipo di contratto transitorio scegliere?

La natura ampiamente personalizzabile del contratto di locazione transitorio rende questo strumento perfetto per regolare gli affitti temporanei, che possono rivelarsi necessari a causa del lavoro o altre esigenze di durata piuttosto breve, come ad esempio gli anni di studio universitario. Le varie fattispecie previste si adattano perfettamente alle esigenze di entrambe le parti in causa e, ad oggi, per questa tipologia di contratto di affitto sono pienamente riconosciuti 4 differenti modelli:

• Contratto di affitto transitorio con canone libero – consente al locatore e al conduttore di stabilire il canone della locazione, se è prevista una permanenza del coinquilino di almeno 4 anni. La durata del contratto di affitto può essere rinnovata per altri 4 anni, ma questo dipende unicamente dalle esigenze delle parti e dalle condizioni e limiti di base stabilite al momento della prima scrittura. I proprietari degli immobili, inoltre, hanno il diritto di scegliere liberamente il prezzo e possono optare per la cedolare secca.
• Contratto di affitto transitorio concordato – la durata minima prevista è di 3 anni e questo periodo temporale prevede un rinnovo di altri 2 anni, a patto che lo stesso sia stato concordato e accettato da entrambe le parti. Il canone di affitto abitazione, in questo caso, va stabilito sulla base del Comune di residenza. A livello di tassazione, il locatore va incontro a tasse di minore importo e nel caso si adotti la cedolare secca dovrà corrispondere aliquota di valore pari al 10% del canone ricevuto. 
• Contratti di locazione a natura transitoria – con questa definizione si indicano contratti che hanno una durata massima di 18 mesi e rispondono a determinate esigenze lavorative o di uso abitativo temporaneo non turistico. Il codice civile richiede che, al momento della scrittura, debba essere specificato il motivo fondante la necessità di affitto transitorio. Anche in questo caso è possibile accedere all’opzione cedolare secca. 
• Contratti transitori per studenti – questo modello si adatta, come si può facilmente intuire, a chi cerca una casa dove abitare per il periodo necessario a completare gli studi universitari. La peculiarità di questa modalità di affitto sta nel fatto che il contratto si rinnova in automatico, per la stessa durata prevista dalla prima scrittura. Questo, naturalmente, a meno che non siano sopraggiunte diverse necessità del locatore, come ad esempio esigenza di immettere l’immobile sul mercato al fine di venderlo. 

Cedolare secca: cos’è e perché può essere più conveniente

Sembra opportuno offrire una spiegazione più accurata in merito alla c.d. cedolare secca: si tratta di un’imposta riconosciuta con decreto ministeriale a partire dal 2011, che può sostituire tutte le altre tasse previste in precedenza in materia di affitto e locazione ad uso transitorio. 

Per i contratti di locazione a canone libero si prevede l’applicazione di aliquota fissa, calcolata al 21%, invece di una tassazione progressiva a scaglioni che, in precedenza, era calcolata sull’Irpef, ossia sulla base del reddito del contribuente. Com’è facilmente intuibile dalle informazioni riportate in questa guida, pertanto, applicare la cedolare secca è, per colui che cede l’immobile, nettamente più conveniente. 

Per i contratti di affitto transitorio concordato, il valore aliquota è ancora più basso ed è calcolato al 10%. Qualora il reddito dei proprietari sia particolarmente alto, pertanto, anche in questo caso è sempre preferibile applicare la cedolare secca, piuttosto che le tasse standard calcolate a scaglioni Irpef. 

L’adozione della cedolare secca è sempre facoltativa, pertanto sta al locatore decidere o meno di usufruirne, essendo la stessa considerata una vera e propria alternativa al regime di tassazione ordinario. 

La cedolare secca viene pagata tramite modello F24: il 16 dicembre è il termine previsto per l’acconto, mentre al 16 giugno bisogna corrispondere il saldo relativo all’anno precedente. 

Come stipulare il contratto per locazioni transitorie

La legge impone sempre degli elementi fondamentali, affinché un contratto transitorio possa reputarsi regolare e possa avere reale valore normativo. Per questo motivo abbiamo raccolto tutti i requisiti necessari alla locazione di natura transitoria, che sono i seguenti:

• Il contratto di locazione, stipulato dal singolo individuo o per l’intera famiglia, deve sempre indicare specificatamente il modello prescelto, che come abbiamo visto può essere con canone libero, concordato, di tipo transitorio o per gli studenti;
• Bisogna inoltre includere obbligatoriamente nel documento il certificato energetico (APE), oltre a tutte le specifiche riguardanti la regolarità degli impianti;
• Il contratto di locazione transitorio deve sempre includere i limiti di durata, e specificare se può eventualmente essere previsto un rinnovo della stessa;
• Altro elemento fondamentale è l’indicazione del canone di affitto, da concordare su specifica esigenza sia del locatore sia del locatario;
• Se il proprietario della casa effettua richiesta di un deposito cauzionale, anche quest’ultimo dev’essere incluso nella documentazione;
• Si deve inoltre stabilire colui che pagherà gli oneri accessori e le tasse, come ad esempio l’imposta TARI, le spese condominiali, il canone tv, etc.;
• Qualora si preveda la possibilità di acquistare in futuro l’immobile, il contratto di locazione transitorio può includere anche il diritto di prelazione a favore del conduttore;
• Bisogna specificare inoltre se il proprietario intende consentire la sublocazione dell’immobile (opzione che, nella maggior parte dei casi, viene specificatamente esclusa);
• Per quanto riguarda i termini e doveri del proprietario, quest’ultimo deve specificare se intende usufruire dell’opzione cedolare secca. 

Oltre a queste specifiche, naturalmente, è necessario che il contratto di locazione transitorio includa tutte le notizie riguardanti le parti in causa, in modo che si possa mantenere sempre un contatto sicuro tanto con il locatore quanto con il conduttore. Saranno dunque specificati i dati sensibili, come nome e cognome, codice fiscale, Comune di residenza, contatto telefonico, etc. 

Il contratto di affitto transitorio deve essere registrato da parte del locatore presso l’Agenzia delle Entrate entro un tempo massimo di 30 giorni lavorativi. L’operazione può essere eseguita tramite portale web, o recandosi personalmente presso uffici come CAF o patronati. Il proprietario, inoltre, ha l’obbligo di comunicare l’avvenuta registrazione del contratto di locazione transitorio, tramite PEC o raccomandata A/R, sia al conduttore sia all’amministratore del condominio (qualora presente). 

Contratti di affitto transitori: vantaggi e svantaggi

Dopo aver visto cos’è e come funziona il contratto di locazione transitorio, sembra opportuno analizzare nel dettaglio anche quali sono tutti i vantaggi e svantaggi insiti nello stesso. Tra gli elementi che sicuramente possono ritenersi vantaggiosi nel considerare esigenze di affitto di breve periodo, ci sono:

• Gestione di documenti più snella e veloce;
• Libertà di concordare personalmente il canone di affitto;
• Possibilità di includere la clausola di rinnovo e l’opzione del subaffitto;
• Regolamentazione specifica delle spese (non vi saranno costi imprevisti, poiché il pagamento delle tasse come TARI e spese condominiali viene deciso ab origine);
• Il deposito cauzionale prevede un costo nettamente inferiore rispetto a quello richiesto per la stipula di un mutuo;
• Il contratto può essere interrotto in qualsiasi momento, senza necessità di preavviso.

Tra gli aspetti negativi del contratto di locazione transitorio, invece, devono essere considerati:

• La possibilità di dover lasciare improvvisamente l’immobile (ad esempio, a causa di necessari lavori di ristrutturazione o della messa in vendita della casa);
• La necessità di mantenere un contatto costante con il proprietario;
• L’impossibilità di eseguire qualsiasi lavoro di ristrutturazione o miglioria senza il consenso del proprietario;
• Per qualsiasi spesa che viene effettuata dall’affittuario per eseguire migliorie o cambiamenti all’interno dell’abitazione, non è previsto alcun rimborso. 

FAQ

Qual è la funzione del contratto di locazione transitorio?

Il contratto di locazione transitorio viene stipulato per necessità d’uso abitativo temporaneo. Il trasferimento non prevede automaticamente anche il cambio di residenza e gli accordi possono essere presi per un tempo massimo di 18 mesi o 4 anni. E’ prevista la possibilità di rinnovo.

Quali sono i diritti ed obblighi del proprietario nel contratto di locazione transitorio?

Il proprietario dell’immobile, nel contratto di locazione transitorio, deve permettere all’inquilino di utilizzare liberamente l’appartamento. Allo stesso tempo rimangono a suo carico le spese eccezionali (come le ristrutturazioni condominiali) e la tassa sull’IMU. Il proprietario può decidere liberamente il canone di affitto e richiedere un deposito cauzionale.

Quali sono i diritti ed obblighi dell’affittuario in caso di locazione ad uso transitorio?

L’affittuario deve attenersi agli accordi presi con il proprietario, rispettando le scadenze per il pagamento del canone di affitto e utilizzando l’immobile nei limiti previsti dal contratto. Chi affitta l’immobile, ad esempio, non può subaffittare lo stesso (o una porzione della casa) senza specifico consenso da parte del proprietario.

Il contratto di affitto transitorio deve essere disdetto?

No, al termine del periodo previsto nel contratto stesso, l’accordo si intende come rescisso automaticamente. L’eventuale rinnovo deve essere sempre concordato da entrambe le parti.