Tasse sull’acquisto della seconda casa: tutto quello che c’è da sapere

Mentre l’acquisto della prima casa è legato ad una tassazione ridotta, non ci sono gli stessi vantaggi per le seconde case. Le tasse sull’acquisto della seconda casa riguardano l’acquisto vero e proprio, ma ci sono anche delle tasse e delle imposte che invece sono legate alla gestione dell’immobile e ai servizi offerti dalla Pubblica Amministrazione.

La tassazione prevista, tra l’altro, è diversa a seconda che l’immobile venga acquistato da un privato oppure da un’impresa. Per districare questa matassa, passiamo in rassegna tutti gli adempimenti legati all’acquisto delle seconde case, le agevolazioni fiscali previste e le sanzioni che si applicano in caso di pagamento in ritardo.

Procedimento per l’acquisto della seconda casa

Per arrivare alla conclusione della compravendita è necessario prima percorrere un iter ben definito che parte dalla verifica dell’immobile. Bisogna innanzitutto controllare che l’immobile sia privo di ipoteche, in regola dal punto di vista edilizio e in buone condizioni. In genere per queste verifiche l’acquirente si avvale della collaborazione di alcuni professionisti, dal geometra all’architetto, senza dimenticare il notaio.

Quando la proposta d’acquisto viene accettata dal proprietario dell’immobile e vengono definite tra le parti tutte le condizioni della transazione, si può mettere nero su bianco il preliminare d’acquisto o compromesso. Questo documento sintetizza le clausole del contratto di compravendita, con la definizione di tutti i dettagli importanti, come il prezzo pattuito, la caparra e la penale.

Nel giorno stabilito dalle parti viene fissato il rogito, per concludere la compravendita davanti al notaio, che verifica tutti gli adempimenti e valida l’atto. È in questa sede in cui avviene il pagamento della somma stabilita per la compravendita dell’immobile e il pagamento delle imposte al notaio, che poi provvederà a versarle allo Stato.

Acquisto seconda casa: tasse

Come già anticipato, il calcolo delle tasse per l’acquisto della seconda casa è diverso se il venditore è un privato oppure un’impresa edile. Quando il venditore è un privato, le tasse si compongono di 3 parti:

• L’imposta catastale di 50€;
• L’imposta ipotecaria di 50€;
• L’imposta di registro pari al 9% del valore catastale dell’immobile.

Il valore catastale della casa si può rilevare sulla base della rendita catastale che si trova nella visura catastale dell’immobile, moltiplicato per 120.

Quando invece a vendere è un’impresa edile o un costruttore, le tasse per l’acquisto di un immobile come seconda casa si compongono in questo modo:

• Imposta catastale di 200€;
• Imposta ipotecaria di 200€;
• Imposta di registro pari al 10% del valore catastale dell’immobile (oppure pari al 22% nel caso di immobili di lusso).

Le tasse di acquisto della seconda casa che abbiamo visto finora, si applicano quando si tratta di un immobile diverso dall’abitazione principale utilizzata per uso abitativo. Gli immobili tassati come seconda casa sono anche quelli signorili, caratterizzati da finiture pregiate, e le abitazioni in villa, che dispongono anche di ampi spazi verdi, come ad esempio parchi o giardini. Rientrano in questa casistica anche gli immobili da investimento, come le case vacanza.

Tasse sul mantenimento della seconda casa

L’acquisto della seconda casa comporta anche il pagamento delle tasse legate alla gestione dell’immobile, come l’IRPEF, l’IMU e la TARI. L’IMU è l’Imposta Municipale Unica, nella quale sono confluite tutte le imposte e i contributi legati alla proprietà o al possesso dell’immobile. Si paga in proporzione alla quota e ai mesi di possesso. La formula per il calcolo dell’IMU è:

(rendita catastale +5%) x coefficiente dell’immobile.

Il coefficiente varia in base alla tipologia catastale dell’immobile.

La TARI è la tassa legata ai servizi pubblici erogati dall’amministrazione comunale, come l’illuminazione stradale e la gestione delle aree comunali. Il calcolo della TARI è legato a diverse variabili, che sono la superficie dell’immobile, il periodo di riferimento e le quote fisse e variabili.

L’IRPEF si calcola sulla base della rendita catastale dell’immobile ed è legato allo scaglione di reddito assegnato al proprietario dell’immobile.

Agevolazioni fiscali

Sebbene la tassazione agevolata riguardi soprattutto la prima casa, anche per la seconda casa è possibile ottenere alcune agevolazioni. La TASI, oggi incorporata nell’IMU, può essere ridotta dal Comune in caso di unico abitante, quando l’occupazione dell’immobile è stagionale, per chi risiede all’estero per più di 6 mesi e in caso di abitazioni rurali.

Inoltre è prevista una riduzione del 50% sulla base imponibile per IMU e TASI in caso di comodato d’uso dell’immobile concesso ad un parente di primo grado. Chi concede l’uso dell’immobile ai figli o ai genitori, ha diritto a questa agevolazione fiscale, a patto che i beneficiari abbiano la residenza in quell’abitazione e che si tratti dell’unico immobile del proprietario.

Seconda casa in affitto: tasse da pagare

Quando si tratta di una seconda casa in affitto, l’IMU è interamente a carico del proprietario dell’immobile. L’inquilino è tenuto solo a pagare una parte della TASI in una misura tra il 30 e il 10%, mentre la parte rimanente e più corposa della tassa va pagata dal proprietario. Il proprietario dell’immobile pagherà la TASI al 100% in caso di affitto dell’immobile per meno di 6 mesi in un anno.

Quando per l’affitto si è scelto il regime del canone concordato, è prevista un’agevolazione. Infatti, sia l’IMU che la TASI si pagano al 75%.

Ritardo nel pagamento delle tasse: cosa succede?

Se le tasse sul mantenimento della casa si pagano in ritardo, è previsto il pagamento degli interessi di mora dello 0,8%, oltre ad una sanzione che diventa più onerosa col passare del tempo, così da incentivare un ravvedimento più tempestivo:

• Il ravvedimento entro 14 giorni dalla scadenza fissata per il pagamento prevede una sanzione pari allo 0,01% giornaliero (ravvedimento sprint);
• In caso di ravvedimento tra i 15 e i 30 giorni dopo la scadenza è prevista una sanzione dell’1,5% (ravvedimento breve);
• Se la tassa è pagata dal 30° al 90° giorno dopo la scadenza, la sanzione è pari all’1,67% (ravvedimento medio);
• Quando si paga dopo 90 giorni dalla scadenza ma entro l’anno la sanzione è del 3,75% (ravvedimento lungo);
• L’importo massimo della sanzione è pari al 30% della tassa che non è stata pagata.

Conclusioni

Le tasse di acquisto della seconda casa possono incidere molto sulla spesa complessiva, quindi è bene calcolarle con attenzione prima di procedere alla compravendita. Un altro suggerimento che ci sentiamo di dare è di preventivare anche le spese notarili per l’acquisto della seconda casa.

Per evitare passi falsi, si può chiedere un preventivo al notaio, in modo da avere un’idea della spesa complessiva. In genere il preventivo del notaio contiene anche l’indicazione di tutti i costi accessori, necessari ad esempio per le visure, i bolli, e l’iva da calcolare sull’onorario del professionista.

Se acquisti l’immobile a scopo d’investimento, ti sarà utile conoscere anche le modalità per calcolare la plusvalenza immobiliare, che è una delle variabili da tenere in considerazione per valutare la convenienza dell’investimento.

Domande frequenti

Qual è la tassazione per l’acquisto della seconda casa?

La tassazione cambia se si acquista da privato o da costruttore. Se il venditore è un privato si pagano l’imposta catastale di 50€, l’imposta ipotecaria di 50€ e l’imposta di registro pari al 9% del valore catastale dell’immobile. Se invece il venditore è il costruttore si pagano l’imposta catastale di 200€, l’imposta ipotecaria di 200€ e I ‘imposta di registro pari al 10% del valore catastale dell’immobile (oppure pari al 22% nel caso di immobili di lusso).

Quali sono le tasse per il mantenimento della seconda casa?

Il proprietario L’IRPEF in base alla rendita catastale dell’immobile, la TARI per i servizi pubblici erogati dal Comune e l’IMU per i contributi legati al possesso o alla proprietà della casa.

Cosa succede se si ritarda a pagare le tasse?

È previsto il pagamento degli interessi di mora pari allo 0,8%, più una sanzione che cresce nel tempo, in modo da incentivare il ravvedimento operoso.