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Quanto costa aprire un bed and breakfast nel 2022?

quanto costa un bed and breakfast?


Per chi desidera ritagliarsi un reddito extra, aprire un bed and breakfast può essere una prospettiva allettante: ma anche un impegno notevole, sul piano finanziario e non solo. Improvvisarsi host, a dispetto di quanto si creda, non è banale: non sempre l’immobile è “pronto all’uso” e l’attività può essere gestita in modo informale. Gli adempimenti da seguire cambiano in base alla tipologia di attività: vuoi aprire un bed & breakfast familiare o un b&b professionale? Nel primo caso, la caratteristica fondamentale è l’occasionalità; il bed&breakfast professionale, al contrario, è un’attività imprenditoriale a tutti gli effetti, con differenze sostanziali non solo dal punto di vista delle tasse, ma anche della gestione. Quindi, quanto costa aprire un bed and breakfast? Quali sono i requisiti e le agevolazioni? Quando conviene? Scoprilo nel nostro articolo.

Quanto costa aprire un B&B? – Tabella iniziale

🛏️ Cosa serve per aprire un bed & breakfast?SCIA, idoneità dell’immobile, assicurazione, partita IVA per le attività imprenditoriali
🧾 Quali sono i requisiti per aprire un b&b?Dipende dai regolamenti regionali
❓ Qual è la differenza tra b&b familiare e professionale?Occasionalità, modalità di gestione e tassazione
💰 Come sono tassati i B&B?Redditi diversi nel caso delle attività occasionali; per le attività continuative dipende dal regime fiscale

Requisiti per aprire un B&B

Come le altre forme di ricezione turistica extra alberghiera, i bed and breakfast sono disciplinati da leggi regionali che possono variare da un territorio all’altro. In linea generale, l’attività dovrà soddisfare i seguenti requisiti:

  • Numero massimo di camere e posti letto (solitamente da 3 a 6 camere) e dimensione minima delle stanze (8 mq per le singole e 14 mq per le matrimoniali). Le camere dovranno prevedere un arredamento minimo. A seconda dei casi, il bagno potrà essere in comune (a uso esclusivo degli ospiti) o privato
  • Servizi base: pulizia delle stanze, lavabiancheria e colazione, preparata con alimenti confezionati o reperiti presso rivenditori qualificati. In alternativa, è possibile servire la colazione fatta in casa, rispettando gli standard previsti per la cucina, gli impianti e la canna fumaria, così come il possesso degli attestati SAB e HACCP. Nel caso del b&b familiare, tutti i servizi dovranno essere prestati dal proprietario o dai familiari, senza l’impiego di collaboratori
  • Apertura continuativa minima di 45 giorni e massima di 270 giorni nel corso dell’anno (b&b occasionali)
  • Domicilio / residenza presso il b&b o nelle immediate vicinanze, con reperibilità non stop. Se l’immobile è inserito in un contesto condominiale andrà verificato il regolamento.

Iter burocratico

Come accennato, le disposizioni in materia di bed & breakfast e strutture ricettive complementari sono stabilite dalle Regioni e possono essere ulteriormente specificate dalle normative locali. Per conoscere nel dettaglio l’iter burocratico da seguire puoi rivolgerti allo sportello Suap del Comune. In ogni caso dovrai completare questi pratiche:

  • presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso lo sportello SUAP, completa di planimetrie, polizza di responsabilità civile e altra documentazione;
  • verifiche di idoneità dell’immobile: alla SCIA andrà allegata autocertificazione / relazione tecnica che attesti la conformità degli impianti e il rispetto dei requisiti urbanistici, edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza, anche in riferimento alla normativa antincendio.

Se l’attività del BB non è occasionale ma continuativa, il proprietario diventa un imprenditore vero e proprio. Serviranno quindi:

  • partita IVA e iscrizione alla Camera di Commercio;
  • iscrizione all’INPS (gestione commercianti).

Una volta avviata l’attività, l’host dovrà rilasciare ricevuta o fattura per documentare i guadagni percepiti. Il gestore di un bb professionale non si limiterà a raccogliere le quietanze dei corrispettivi, ma dovrà emettere regolare ricevuta fiscale e rivolgersi a un commercialista per la tenuta della contabilità.

Inoltre, andrà rispettato l’obbligo di comunicare i dati degli ospiti alle autorità di Pubblica Sicurezza per i soggiorni inferiori ai 30 giorni e per i quali non è prevista la firma di un contratto.

Costi per aprire un bed and breakfast: quali sono?

Veniamo ora alla domanda fatidica: quanto costa aprire un bed and breakfast?

I costi di apertura comprendono la presentazione della SCIA e la verifica di idoneità dell’immobile che dovrà riportare la firma di un tecnico. Complessivamente, andranno conteggiati almeno 4-500 euro, cui si somma il premio della polizza assicurativa (obbligatoria o, quantomeno, consigliabile per tutelarti dagli imprevisti). Altrettanto importante è mettersi in regola coi regolamenti e i requisiti tecnici, per non rischiare lo stop dell’attività a seguito di verifiche. Oltre a consultare un geometra o un tecnico abilitato, dovrai considerare l’onorario del commercialista – preferibilmente specializzato nel settore – per le pratiche iniziali e la tenuta della contabilità.

In molti casi, dovrai eseguire dei lavori di ristrutturazione per adeguare l’unità abitativa dal punto di vista architettonico e impiantistico: l’importo, in questo caso, è imprevedibile, ma potrebbe  ammontare a svariate migliaia di euro. Molto probabilmente dovrai acquistare nuovi mobili e complementi d’arredo (per avere una panoramica dei costi vedi qui).

Non dimenticare l’aspetto promozionale: oltre ad affittare tramite intermediari e OTA – con relativi costi e tasse sugli affitti brevi – puoi lanciare un sito dedicato, preferibilmente dotato di booking engine per abilitare la prenotazione diretta online.

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Nei costi di gestione dovrai conteggiare, ovviamente, le utenze (luce, gas, acqua, tassa rifiuti, eventuale wi-fi e abbonamento televisivo), l’acquisto di vivande e prodotti per la pulizia, le spese di manutenzione e i servizi per abilitare il pagamento digitale e con carta di credito.

Dal punto di vista della normativa fiscale, i ricavi del BB occasionale saranno tassati come redditi diversi e soggetti alle aliquote ordinarie. Nella dichiarazione dei redditi andranno riportati anche eventuali costi deducibili del bed and breakfast, inerenti l’attività e adeguatamente documentati.

Nel caso dei bed and breakfast professionali, la tassazione dipende dalla forma giuridica e dalla possibilità di accedere al regime fiscale agevolato. Il regime forfettario prevede un’imposta sostitutiva con aliquota fissa al 5% per i primi 5 anni e al 15% per i seguenti, con base imponibile calcolata sul 40% del fatturato (tieni presente che quest’ultimo non può superare i 65mila euro l’anno).

Agevolazioni per aprire un bed and breakfast

Oltre a usufruire del regime forfettario, i gestori di b&b hanno la possibilità di accedere a finanziamenti e agevolazioni per le nuove attività. Come ottenere finanziamenti europei e regionali per aprire un bed and breakfast? È bene premettere che i finanziamenti a fondo perduto sono riservati alle strutture ricettive professionali e non ai bb familiari che, in quanto tali, non rientrano fra le attività di impresa. In particolari casi, tuttavia, anche le attività occasionali possono beneficiare di iniziative mirate con finanziamenti specifici a livello regionale. In ogni caso, la cosa migliore è chiedere consiglio al proprio commercialista di fiducia.

Conviene davvero aprire un B&B?

Stimare i costi di apertura di un b&b non è banale perché le casistiche possibili sono tante. Scegliere se optare per un bb familiare o per un’attività imprenditoriale richiede una riflessione attenta: a fronte di costi più alti e adempimenti burocratici più onerosi, la seconda opzione può risultare vantaggiosa grazie alla possibilità di accedere a bandi e finanziamenti. La valutazione dipende anche dalla necessità di sostenere spese straordinarie di importo più o meno elevato, in primis la ristrutturazione dell’immobile adibito a b&b.

Conclusioni

Tenuto conto di tutto, potresti decidere che l’apertura di un b&b è una buona opportunità per integrare il tuo reddito principale. Oppure, optare per un portafoglio di investimento a rischio medio-basso, per far fruttare il capitale senza doverti sobbarcare l’impegno di gestire una seconda attività. Sei assolutamente convinto che aprire un b&b sia una buona idea, ma temi che i tuoi risparmi non bastino a coprire le spese? In questo caso, ti consigliamo di tenere il progetto nel cassetto per un po’ e di investire in un piano di accumulo: anche un contributo mensile di 100 o 200 euro può bastare per ottenere, dopo qualche anno, una somma sufficiente per realizzare il tuo sogno. Iscriviti a MoneyFarm per ricevere subito una proposta personalizzata.

Domande frequenti

Aprire un b&b conviene?

Dipende dal tipo di attività – continuativa o occasionale – e dalla disponibilità di un immobile idoneo. I costi per la messa a norma e per l’adeguamento dei locali possono essere molto elevati (vedi normativa antincendio e conformità degli impianti).

Quali sono i requisiti per aprire un bed & breakfast?

Presentazione della SCIA, idoneità dell’immobile. iscrizione alla Camera di Commercio e all’INPS per le attività professionali. In aggiunta alle pratiche burocratiche vanno conteggiati il costo dell’assicurazione, del commercialista ed eventuali lavori di ristrutturazione. Le leggi regionali disciplinano il numero massimo di camere e posti letto, i servizi base e i giorni di apertura del b&b.

È meglio aprire un b&b familiare o professionale?

Nel primo caso si tratta di un’attività occasionale, nel secondo di un’impresa a tutti gli effetti. La seconda modalità comporta l’apertura della partita IVA e maggiori tasse e adempimenti burocratici. In compenso, consente di accedere ad agevolazioni e finanziamenti a fondo perduto.

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