Acquisto casa: meglio dare l’acconto più alto possibile?

Una delle decisioni più cruciali nella gestione del proprio patrimonio riguarda cosa fare con una somma a propria disposizione particolarmente rilevante, magari nel momento in cui si ha la necessità di acquistare una casa. È meglio versare un acconto più elevato riducendo il debito ipotecario, oppure conviene investire parte di questo capitale? Questo articolo prova a offrire alcuni spunti su questo tema, presentando una simulazione basata sul contesto italiano e i consigli di Davide Cominardi, Investment Consultant Manager di Moneyfarm.

Il dilemma dell’acconto: maggiore è sempre meglio?

Tradizionalmente, un acconto elevato su un mutuo viene visto come una mossa finanziariamente prudente. Riduce il debito totale, il costo degli interessi e spesso comporta termini di mutuo più favorevoli. Tuttavia, per quanto questo aspetto sia sicuramente vero e ricordandoci sempre che la rata dovrà essere sempre sostenibile rispetto ai propri obiettivi di vita futuri e la propria situazione personale, spesso non viene considerato il costo opportunità della scelta di utilizzare per ridurre il mutuo richiesto solo una parte del capitale disponibile. 

Restare flessibili

Uno degli aspetti meno considerati nel versare un acconto elevato è la liquidità residua per emergenze. Se vogliamo tralasciare per un attimo il costo opportunità di non investire una parte del capitale disponibile, non possiamo trascurare che mantenere una parte di capitale facilmente smobilizzabile sia fondamentale, in caso di emergenza. Con una corretta allocazione del capitale su strumenti liquidi, per esempio Liquidità+, si può mantenere un cuscinetto di emergenza pur non rinunciando a provare a ottenere un ritorno. Liquidità+ offre infatti un rendimento lordo annualizzato ad oggi superiore al 3,9%* e una esposizione al rischio ridotta. Impiegando tutto il capitale per un acconto sul mutuo, invece, ciò non è possibile. È importante sottolineare che i prestiti al consumo in Italia possono avere tassi di interesse elevati, anche fino al 9%, rendendo il costo del denaro in caso di emergenza estremamente significativo.

Simulazione: meglio un acconto del 20% o del 35%?

Prendiamo come esempio il tasso fisso medio a dicembre 2023 sui nuovi mutui, pari al 4,42%, come riportato di recente dall’ABI. 

• Ipotizziamo di avere una somma significativa a disposizione e voler dare un anticipo del 35% per un immobile del valore di 300.000 euro, pari quindi a 105.000 euro. Possiamo ipotizzare che un anticipo maggiore farebbe scendere il tasso di interesse al 4,12%. La rata mensile su 25 anni equivarrebbe a circa 1.042,25 euro, con un costo totale di interessi pari a circa 118.000 euro.
• E se volessimo dare un acconto inferiore? Scendiamo al 20% del valore dell’immobile, quindi 60.000 euro. Con il tasso del 4,42% segnalato dall’ABI, la rata mensile su 25 anni equivarrebbe a circa 1.323,12 euro, con un costo totale di interessi pari a circa 157.000 euro. 

Quindi, riducendo l’acconto, avremmo un costo aggiuntivo in termini di interessi – che ricordiamo essere parzialmente detraibili per l’acquisto di prima casa in Italia – pari a 39.000 euro.

Senza comunque considerare l’ipotesi di surrogare in seguito il mutuo, magari a condizioni più favorevoli in scia a un calo dei tassi di interesse della Banca Centrale Europea.

Il potenziale di un portafoglio di investimento diversificato.

Investendo i 45.000 euro di inferiore acconto in un portafoglio di investimento diversificato, i ritorni attesi potrebbero risultare interessanti. Facciamo un paio di esempi.

Con un orizzonte di lungo termine, vale a dire i 25 anni dell’ipotetico mutuo, potrebbe aver senso investire in un portafoglio aggressivo, con una quota importante di azionario. Prendendo come riferimento la linea di gestione patrimoniale P7 di Moneyfarm, in 25 anni, un investimento iniziale di €45.000 potrebbe crescere fino a raggiungere in uno scenario base un valore di circa €122.000**, al netto di tasse sulla plusvalenza e costi di gestione. 

Fonte: Moneyfarm

E se volessimo assumere meno rischio? Un portafoglio più moderato, ad esempio la linea di gestione patrimoniale P5 di Moneyfarm, potrebbe portare in uno scenario base a un patrimonio di €105.000**. 

Fonte: Moneyfarm

Naturalmente, i ritorni attesi non sono garantiti e ogni investimento comporta rischio, ma possiamo affermare che tale investimento, in 25 anni, ha tutte le potenzialità per più che  compensare il costo di interessi aggiuntivo di €39.000 derivante dal dare un acconto inferiore per il mutuo prima casa.

Sguardo puntato sul lungo termine

Cominardi sottolinea: “Molti clienti sono inclini a massimizzare l’acconto sul mutuo, trascurando l’opportunità di investire. È essenziale considerare che, nonostante gli attuali tassi ipotecari elevati, questi potrebbero diminuire nel futuro, permettendo la rinegoziazione del mutuo. È fondamentale adottare una prospettiva a lungo termine nella pianificazione finanziaria così da provare a ottenere il massimo dai propri risparmi“.

Al contempo, ricorda Cominardi, è fondamentale mantenere un approccio olistico alle proprie finanze, a cominciare dalla sostenibilità della rata del mutuo: “su questo naturalmente impatta l’acconto iniziale. E’ vitale assicurarsi che le rate del mutuo siano gestibili nel tempo, anche includendo nella propria pianificazione possibili obiettivi futuri finanziari o di vita. Vanno poi considerati gli aspetti fiscali: gli interessi sul mutuo si possono detrarre dalle tasse, così riducendo il costo netto del mutuo. Ulteriore fattore da integrare nella propria pianificazione finanziaria è il mantenimento di un cuscinetto facilmente smobilizzabile in caso di emergenza ed è un aspetto su cui tanti dei nostri clienti richiedono il nostro supporto”.

Conclusioni

La decisione su come allocare una somma forfettaria richiede un’attenta valutazione delle proprie esigenze e obiettivi finanziari. Mentre un acconto maggiore per un mutuo può sembrare la scelta più sicura, l’investimento di anche solo una parte di quel capitale può offrire benefici significativi nel tempo. Ci sono poi altri elementi da considerare, come la sostenibilità della rata del mutuo e le variabili fiscali. Consultare un consulente finanziario per una pianificazione personalizzata è quindi certamente una opportunità da tenere in forte considerazione.

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*Sulla base della media ponderata dei rendimenti lordi regolarmente pubblicati dai fondi parte del portafoglio Liquidità+, al 31 gennaio 2024. Il rendimento è sensibile alle fluttuazioni dei tassi sui depositi della Banca Centrale Europea: un rialzo dei tassi favorirà un rialzo del rendimento, un calo dei tassi invece porterà a un calo del rendimento.

Liquidità+ può essere un’ottima strategia per risparmiare con un obiettivo a breve termine. Puoi anche beneficiare di rendimenti più elevati derivati dai recenti aumenti dei tassi. Anche se si tratta di un investimento a basso rischio, questo non è un portafoglio di liquidità pura e vi è la possibilità che il valore dei tuoi investimenti possa diminuire e che tu possa ottenere meno di quanto hai investito. Come per tutti gli investimenti, il capitale è soggetto a rischio di perdita. Il valore del tuo portafoglio con Moneyfarm può diminuire così come aumentare e potresti ottenere ritorni minori rispetto a quanto hai investito. Le proiezioni di rendimento non sono un indicatore affidabile delle performance future.

**L’area evidenziata nel grafico corrisponde ad una stima del valore futuro dei due portafogli (profilo ad alto rischio e profilo a rischio moderato) considerando l’80% dei casi possibili. I rendimenti attesi non sono una previsione dei rendimenti futuri e sono da considerarsi a solo scopo indicativo per la valutazione del rischio del portafoglio. L’analisi è effettuata dal team di Asset Allocation, sulla base di una valutazione probabilistica dell’andamento dei due portafogli. La metodologia prevede 10.000 simulazioni, assumendo distribuzioni normali su ritorni attesi e volatilità stimate per i due portafogli considerati. I ritorni sono al netto di una commissione Moneyfarm media dello 0,6%+IVA e dell’applicazione annua dell’imposta sul capital gain. Come per tutti gli investimenti il valore del tuo investimento potrebbe salire o scendere e potresti non recuperare il valore investito.