BTP, fondo pensione o investimento immobiliare: quale offre il rendimento maggiore?

Nonostante il calo delle compravendite immobiliari, l’interesse degli italiani per il mattone rimane forte, soprattutto quando si tratta di investimenti a scopo di locazione, che nel 2023 sono aumentati del 28%¹ su base annuale. Ma è davvero la scelta migliore per costruire un futuro finanziario solido in vista della pensione?

La scelta più conveniente

Gli italiani continuino a vedere nel “mattone” uno degli investimenti più sicuri. Infatti, oltre il 55% della ricchezza lorda delle famiglie italiane è costituita da attività non finanziarie, con le abitazioni che rappresentano oltre il 46%.**

Moneyfarm ha analizzato le caratteristiche, le finalità e i rendimenti attesi di un investimento immobiliare medio, confrontandoli con quelli di un BTP e di un fondo pensione, per capire quale strada sia più conveniente. Sebbene ogni strumento abbia peculiarità diverse – anche dal punto di vista fiscale – l’obiettivo del confronto è quello di mettere in luce i pro e i contro di ciascuna opzione, tenendo conto del rapporto rischio-rendimento e degli obiettivi personali di ciascun risparmiatore.

Investire nel mattone

L’investimento immobiliare ha diversi punti di forza. Da un lato, offre vantaggi dal punto di vista successorio, poiché i beni immobili rientrano automaticamente nell’asse ereditario; dall’altro, affitti e prezzi di vendita tendono a rivalutarsi con l’inflazione. Tuttavia, gli ultimi dati Istat mostrano che dal 2010 ad oggi, l’indice dei prezzi delle abitazioni è cresciuto solo per gli immobili di nuova costruzione (+24%), mentre per le abitazioni esistenti i prezzi sono addirittura diminuiti del 16%.*** Inoltre, gli investimenti immobiliari sono meno liquidi e flessibili rispetto ad altri strumenti finanziari, poiché richiedono un capitale iniziale significativo e non possono essere facilmente frazionati. I rischi associati a questo tipo di investimento includono la gestione dell’immobile, il rischio di morosità e le spese straordinarie.

Non tutti gli immobili, poi, offrono gli stessi ritorni: nelle grandi città italiane il rendimento è leggermente inferiore rispetto alla media nazionale, per via dei costi d’acquisto più elevati, ma il mercato può cambiare in modo significativo da un quartiere a un altro e talvolta anche in funzione della singola via. 

Se si prendono in considerazione l’abitazione media italiana, quella media di Milano e quella media di Roma, si noterà che è la prima a garantire il rendimento netto maggiore, calcolato come rapporto tra il canone medio (al netto di IMU e cedolare secca) e il costo effettivo d’acquisto (comprensivo di imposte, spese notarili e di mediazione immobiliare). In base a questo calcolo, il rendimento netto nazionale di un immobile in locazione si aggira intorno al 3,1%, mentre a Milano e Roma, complici i costi d’acquisto più elevati, il rendimento scende rispettivamente al 2,7% e al 2,9%.

Scegliere BTP e fondi pensione 

Al contrario, BTP e fondi pensione sono più semplici da gestire e offrono maggiore liquidità. Consentono inoltre investimenti progressivi nel tempo, anche se il loro valore può oscillare in base all’andamento dei tassi d’interesse e dei mercati finanziari. Un vantaggio comune a BTP e immobili è che possono generare un flusso di reddito quasi immediato (cedole o canoni d’affitto), mentre i fondi pensione offrono una rendita solo al raggiungimento dell’età pensionabile. Dal punto di vista fiscale, BTP e fondi pensione sono attualmente più agevolati rispetto agli immobili, per i quali si discute periodicamente di possibili aumenti delle imposte, come modifiche al valore catastale.

Quando si confrontano i rendimenti, il BTP più lungo attualmente sul mercato (scadenza 2072) offre una cedola lorda del 2,15%. Tuttavia, considerando che il prezzo di acquisto è inferiore al valore nominale, la cedola effettiva, al netto della ritenuta fiscale, è di poco superiore al 3,1%****, simile al rendimento netto medio di un immobile in locazione a livello nazionale (3,1%). 

Ma la chiave per valutare quale investimento sia più redditizio nel lungo termine è l’inflazione e la capacità degli immobili di adeguare i canoni di affitto e il prezzo di vendita all’aumento dei prezzi. Se un proprietario riesce ad adeguare i canoni d’affitto al 100% dell’inflazione, l’investimento immobiliare potrebbe superare il rendimento del BTP dopo dieci anni. 

Tuttavia, in città come Milano e Roma, dove i costi d’acquisto sono più elevati, il BTP potrebbe risultare più competitivo, soprattutto se i canoni d’affitto non riescono a seguire completamente l’andamento dell’inflazione*****.

Elaborazioni smileconomy. Tutti i valori sono al netto della fiscalità e reali, al netto dell’inflazione al 2%.
Ipotesi BTP: Stima rendimento BTP 1° marzo 2072 al 20 giugno 2024. Investimento pari al valore effettivo di acquisto dell’immobile.
Ipotesi immobiliari: Canoni di affitto: OMI Agenzia delle Entrate – primo trimestre 2024.
Valore immobili e superficie: OMI Agenzia delle Entrate – Rapporto Immobiliare 2023. I canoni sono ipotizzati adeguati al 100% o al 50% dell’inflazione Il valore effettivo di acquisto dell’immobile considera le imposte, il notaio e la commissione di compravendita.

Se invece si confronta il rendimento medio immobiliare con quello ottenibile da un fondo pensione, a parità di capitale investito, il risultato dipende dalla linea di rischio scelta per quest’ultimo.

In uno scenario in cui i canoni immobiliari si rivalutano al 75% dell’inflazione, un fondo pensione con un profilo di rischio basso (focalizzato su obbligazionario governativo europeo) potrebbe generare un rendimento simile a quello di un immobile a 40 anni (180.635 euro contro 174.119 euro). 

Tuttavia, con un profilo di rischio alto (focalizzato su azionario globale), il fondo pensione potrebbe superare notevolmente il rendimento immobiliare, arrivando a 540.339 euro.

La competizione resta aperta

In conclusione, BTP e immobili possono essere strumenti di investimento ideali per chi ha obiettivi successori e vuole lasciare un valore agli eredi. Altrimenti, la competizione tra immobili e fondi pensione resta aperta, con questi ultimi che possono offrire rendimenti superiori in presenza di un orizzonte temporale lungo e di una maggiore tolleranza al rischio. Come sottolinea Andrea Rocchetti, il nostro Global Head of Investment Advisory, è fondamentale analizzare gli investimenti immobiliari con un approccio finanziario, considerando costi espliciti, impliciti e il costo-opportunità del capitale.

“Gli investimenti immobiliari sono da sempre una grande passione degli italiani,” spiega Rocchetti, “ma il fatto che una casa possa essere al tempo stesso asset finanziario e bene tangibile con cui stabilire un legame emozionale può portare a scelte d’investimento non efficienti.”

A nostro avviso gli investimenti immobiliari sono infatti un asset che deve essere valutato con parametri di tipo finanziario, cercando di non cadere nei bias più comuni: spesso fatichiamo ad applicare all’investimento immobiliare gli stessi parametri razionali che utilizziamo per altri investimenti e sopravvalutiamo il valore di mercato del nostro immobile per via del legame affettivo che nel tempo si è creato con esso (il cosiddetto “effetto ancoraggio”).

Noi restiamo convinti che l’immobiliare sia un asset class tutto sommato difficile da gestire e che, conclude Rocchetti, “i mercati finanziari offrano migliori opportunità di rendimento, specialmente se si diversifica il portafoglio e si riduce l’esposizione al solo mercato immobiliare italiano”.

“In un’ottica di lungo periodo è sempre preferibile diversificare il proprio portafoglio rivolgendosi a un consulente professionista, che possa supportare il risparmiatore nel raggiungimento dei propri obiettivi.”

Note

*Osservatorio Immobiliare Nazionale Fiaip.

**Istat – La ricchezza dei settori istituzionali in Italia, gennaio 2024.

***ISTAT – https://www.istat.it/wp-content/uploads/2024/06/CS-abitazioni-Q12024.pdf.

****Calcolata come il rapporto tra tasso cedola (su 100) e il prezzo corrente al netto della fiscalità. 

*****Riferimento a inflazione target Bce del 2% annuo.

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Le proiezioni di rendimento non sono un indicatore affidabile delle performance future. Le opinioni espresse qui non devono essere interpretate come raccomandazioni, consigli o previsioni. Se non sei sicuro che investire sia la scelta giusta per te, ti consigliamo di consultare un consulente finanziario.