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Immobilien? Schauen Sie auf Risiken und Ertrag

Wertpapiere oder Immobilien? Diese Frage stellen sich viele Anleger. Die Immobilie zählt zu den beliebtesten Kapitalanlagen in Deutschland. Aktien und Anleihen hingegen rücken in den Hintergrund. Hierzu haben wir den Kapitalmarktexperten Hans-Jörg Naumer befragt:

Hans-Jörg Naumer leitet Global Capital Markets & Thematic Research von Allianz Global Investors

Ganz Deutschland boomt demographisch betrachtet. Ganz Deutschland? Nun, wer sich auskennt, weiß, dass sich in einigen Ballungszentren alles drängt, und die Regionen immer leerer werden. Trotzdem treffe ich bei meinen Vorträgen immer wieder Menschen, die mir begeistert erzählen, warum gerade in ihrer Stadt – in der sie sich eine Wohnung zwecks Kapitalanlage gekauft haben – der Zuzug kaum aufhaltbar ist. Irgendwie passen Wunsch und Wirklichkeit nach meiner Beobachtung nicht zusammen. Dabei ist der Drang zum sogenannten „Betongold“ auf den ersten Blick verständlich. Die Negativzinsen treiben die Anleger in die Flucht (90% aller deutschen Staatsanleihen haben eine negative Rendite), und die Inflation frisst zusätzlich am Wert. Gedankenexperiment: Würde ein Anleger heute 100 Euro in eine 10-jährige Bundesanleihe stecken, und würde die Inflation direkt danach für den Rest der Laufzeit auf durchschnittlich 2% steigen (das Ziel der Europäischen Zentralbank), dann hätte der Anleger in 10 Jahren in Kaufkraft gerechnet weniger als 79 Euro. Das ist Sparen im Rückwärtsgang.

Bieten Immobilien als Kapitalanlage einen Ausweg? Sie erscheinen zumindest auf den ersten Blick sicher, da ihr Wert nicht fortlaufend festgesetzt wird. Aber nur, weil es selten zu einer Wertermittlung kommt, heißt das noch nicht, dass der Wert nicht schwankt – und schon gar nicht, dass er immer nur steigt.

Immobilien scheinen schon jetzt nicht mehr preiswert zu sein. Die Deutsche Bundesbank stellt fest, dass die Preise für Wohnimmobilien seit 2010 um ca. 60% gestiegen sind. Entsprechend ist das Bewertungsmaß „Kaufpreis zur Jahresmiete“ von Eigentumswohnungen von 21 auf 28 in die Höhe geschnellt. In den sieben Städten mit der heißesten Entwicklung sogar auf über 31. Umgemünzt auf ein Kurs-Gewinn-Verhältnis bei Aktien würde da jeder die Finger davon lassen. Wer zu diesen „Kursen“ kauft, muss darauf setzen, dass die Preise weiter steigen, z.B. in Folge steigender Inflationsraten. Fundamental begründet können sie das aber nur, wenn auch die Mieten weiter steigen. Das eine hängt mit dem anderen zusammen, sonst kommt es zur Blasenbildung. Da ist aber Vorsicht angebracht.

Jüngstes Beispiel: Berliner Mietendeckel. Kommt das Gesetz, wie vom Senat vorgelegt, so durch, führt die Mietobergrenze für Berliner Wohnungen dazu, dass Mieter ihre Miete um bis zu ein Drittel reduzieren können. Per Gesetz. Das verringert nicht nur den monatlichen Einkommensstrom aus Mieteinnahmen – der für Zins und Tilgung gebraucht wird – um ein Drittel – sondern den Wert der Immobilie gleich mit. 30% Kursverlust – das ist am Aktienmarkt äußerst selten, dafür kam es dort in der Vergangenheit immer wieder zu Erholungen und neuen Rekordhochs. Dass der Mietendeckel ein Berliner-Phänomen bleibt, noch dazu ein zeitlich begrenztes, muss abgewartet werden. Für Ballungszentren hat die Bundesregierung gerade die „Mietpreisbremse“ verlängert. Der nächste Rendite-Schnitt ist bereits im Gespräch: Vermieter sollen die Grundsteuer, welche die Kommunen erheben, nicht mehr auf die Mieter umlegen können. Sie alleine sollen also die steuerlichen Kosten des Wohnens tragen. Von der Wirkung wäre das eine Mietreduktion zu Lasten der Vermieter.

Und auf der Renditeseite sieht es schon jetzt nicht rosig aus. In einer Studie stellte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) schon 2014 fest, dass 8,5% der privaten Vermieter Verluste erleiden. Knapp 25% schreiben eine schwarze Null, knapp 21% erzielen eine jährliche Rendite zwischen 0,1 – 2% p.a. Tilgung und Zinskosten wurden dabei nicht berücksichtigt. Ebenso wenig wie die Inflation. Von einer Prämie für die eingegangenen Risiken ganz zu schweigen. Und diese Risiken gibt es.

Eine einfach zu durchschauende Anlageform scheinen Immobilien ebenfalls nicht zu sein. Der Präsident des Eigentümerverbandes Haus und Grund meint wegen des immer komplexer werdenden Mietrechts verlören „vermietbare Immobilien für private Eigentümer an Attraktivität“ („Frankfurter Allgemeine Zeitung“ vom 23.11.2019).

Dazu kommt das Klumpenrisiko. Idealerweise müssten Sie ihre Investition über mehrere Objekte in unterschiedlichen Lagen/Regionen/Länder streuen. Die wenigsten haben das Kapital dazu. Damit haben Sie bei einer Immobilie genau das nicht, was Sie bei einer Kapitalanlage dringend brauchen: Diversifikation, Diversifikation, Diversifikation. Das ist die einzige – kostenlose – Möglichkeit, Risiken zu senken, ohne die Ertragsaussichten zu verschlechtern.

Wenn Immobilien, dann schauen Sie unbedingt sehr genau auf Risiken und Ertragsmöglichkeit. Das Risiko von Wertverlusten inklusive. Und vergessen Sie nicht: Immobilien sind immobil. Beim Kauf müssen ca. 10% an Kosten für Notarkosten und Grunderwerbssteuer erst wieder reingeholt werden, damit der Einstandswert wieder erreicht wird. Ein Aktienfonds mag volatil sein, aber ich kann ihn jeder Zeit verkaufen. Noch besser: In Kombination mit anderen Anlageklassen, lässt sich das Risiko-/Ertragsprofil nach den eigenen Bedürfnissen managen.

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Risikohinweis: Die Kapitalanlage ist mit Risiken verbunden. Der Wert Ihrer Anlagen bzw. die Kurse der Investmentfonds wie auch die daraus fließenden Erträge sind Schwankungen unterworfen oder können ganz entfallen. Daher kann es passieren, dass Sie den von Ihnen angelegten Betrag nicht in voller Höhe zurückerhalten. Im Extremfall besteht auch das Risiko eines Totalverlustes Ihrer investierten Vermögenswerte. Die vergangene Wertentwicklung ist kein zuverlässiger Indikator für zukünftige Ergebnisse.