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Un rimedio al decreto salvamutui

Mutui

Munitevi di una seria perizia econometrica. Così potrete verificare se il contratto è usuraio. E comunque paralizzare la procedura di pignoramento e vendita dell’immobile.

In caso di mancato pagamento del mutuo, la banca potrà prendersi casa senza passare per il giudice.

Proprio così. Questa è l’amara conseguenza di un atto governativo (il n° 256) trasmesso alla Camera dei deputati dal ministro per le Riforme costituzionali Maria Elena Boschi, ribattezzato decreto salvamutui.

Un grave danno per i consumatori che viene giustificato dal governo Renzi col recepimento della direttiva europea n. 17/2014 (mortgage credit directive, cioè direttiva sul credito ipotecario), tra l’altro stabilita – paradosso sempre in agguato – quando di mezzo ci sono le banche, proprio per difendere il consumatore. Di lobbismo non se ne parla proprio.

Cerchiamo di capire nel concreto però quali sono per il prossimo futuro i cambiamenti introdotti da queste norme e quali armi ha a disposizione il cliente per difendersi da questo ulteriore abuso.

In sostanza, le famiglie e i consumatori in difficoltà che non riusciranno a pagare 18 (prima delle modifiche proposte dalla maggioranza erano sette) rate del mutuo, anche non consecutive, risulteranno “inadempienti” e, a quel punto gli istituti, avranno la possibilità di prendersi casa senza procedura di pignoramento e/o senza passare per il tribunale fallimentare.

Ma non finisce qui. Per effetto del decreto salva banche viene inoltre defiscalizzata la vendita giudiziaria al fine di agevolare il collocamento degli immobili in garanzia e quindi, al posto della tassazione ordinaria del 9%, l’acquirente finale (la banca) pagherà un’imposta sostitutiva di soli 200 euro.

Ulteriore regalo al sistema bancario.

Inoltre il nostro codice civile contiene, all’art. 2744,  il “divieto di patto commissorio”, ossia il divieto del patto con cui è stabilito che, in mancanza di pagamento, il creditore acquisisca direttamente la proprietà del bene oggetto di garanzia.

Ebbene l’art. 2744 viene completamente scavalcato e l’unica blanda – e sottolineo residuale – forma di tutela per i cittadini resta “il diritto all’eccedenza”, ossia il diritto del consumatore ad avere la differenza (sempre se positiva) tra il prezzo di vendita dell’immobile e il rimborso del debito. La norma quindi non ha effetto retroattivo e non si applica anche sui mutui già stipulati a meno che, e il decreto lo contempla, non ci sia una modifica unilaterale delle condizioni applicate ai mutui già stipulati, accettata dal mutuatario.

Attenti a ciò che firmate…

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Altra conseguenza di queste nuove regole sui mutui che non può essere sottovalutata è la maggiore difficoltà per i consumatori di applicare la procedura di “saldo e stralcio”.

Da sempre, con questa procedura le banche per evitare le lungaggini burocratiche legate al pignoramento e all’espropriazione degli immobili dei consumatori in difficoltà, tentano in via preventiva di raggiungere un accordo con il cliente che sia vantaggioso per entrambe le parti. In breve, la banca concede una riduzione sostanziale del debito, in cambio il consumatore s’impegna a versare, in un’unica soluzione o comunque in poche rate, l’importo dovuto.

La procedura di norma avviene con un a scrittura privata e, una volta pagate le somme convenute nel nuovo contratto, il cliente ottiene lo stralcio del debito.

È chiaro che oggi, alla luce delle nuove evoluzioni normative in tema di finanziamenti, questa procedura per gli istituiti di credito non risulta più così conveniente. Le banche non hanno più da evitare sostanziose spese legali per ottenere l’esecuzione forzata e, soprattutto, non devono aspettare anni prima di recuperare i crediti concessi.

Quale rimedio allora a questo punto diventa necessario per il consumatore bancario che non riesce a pagare il suo mutuo e che non conosce eventuali reati commessi dalla banca?

Non vogliamo fare apologia dei “cattivi pagatori” perché quelli non li giustifichiamo e li condanniamo. Ma appena il cittadino “normale” si rende conto di non essere più in grado di poter sostenere con il suo reddito il pagamento delle rate e vuole verificare se e’ l’unico soggetto che non adempie i doveri contrattuali , è opportuno che si munisca di una seria (occhio agli squali in giro) perizia econometrica nella quale, all’esito di precisi e professionali calcoli, venga verificato, per effetto di una azione giudiziaria di accertamento negativo del debito, se si sia o meno in presenza di un contegno illecito da parte dell’Istituto di credito.

In altri termini, se quel determinato contratto sia usuraio oppure se gli interessi pagati (sebbene non usurai) siano diversi e maggiori da quelli pattuiti (ex art. 117 Tub) e chiederne la restituzione. Ma, soprattutto, muoversi “in anticipo” (e cioè prima che si arrivi a 18 rate morose) consente al cliente di ottenere un ulteriore vantaggio: paralizzare, per tutta la durata della causa da questi promossa, la possibilità per la banca di avvalersi del procedimento di vendita immediata dell’immobile.

Un proverbio cinese, divenuto la massima della mia società di consulenza, dice: «Quando piove lo stolto impreca contro gli dei, il saggio si procura un ombrello». Tutto chiaro?

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